Darf die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?
Die Grundsteuer steht in der Liste der Betriebskosten an erster Stelle: Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, „namentlich die Grundsteuer“ (§ 2 Nr. 1 BetrKV, Gesetzestext). Umlegen dürfen Sie sie, wenn der Mietvertrag die Betriebskosten auf den Mieter überträgt (§ 556 Abs. 1 BGB, Gesetzestext). Die Reform hat daran nichts geändert. Geändert haben sich die Bemessung und bei vielen Häusern die Höhe.
Verteilung nach Wohnfläche
Haben Sie im Vertrag keinen anderen Schlüssel vereinbart, wird nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB, Gesetzestext). Für die Grundsteuer ist das auch der übliche Schlüssel, weil sie mit dem Grundstück zusammenhängt und kein Verbrauch dahintersteht. Mehr zu den Schlüsseln steht unter Umlageschlüssel.
Ein Beispiel: Ein Dreifamilienhaus hat 50, 75 und 95 m², zusammen 220 m². Der Bescheid für 2025 lautet auf 616,00 €, also 2,80 € je Quadratmeter.
| Wohnung | Fläche | Anteil 2025 |
|---|---|---|
| Erdgeschoss | 50 m² | 140,00 € |
| Obergeschoss | 75 m² | 210,00 € |
| Dachgeschoss | 95 m² | 266,00 € |
| Summe | 220 m² | 616,00 € |
Mit dem Rechner verteilen Sie den Betrag aus Ihrem Bescheid nach Wohnfläche auf Ihre Wohnungen.
Bewohnen Sie selbst eine der Wohnungen, gehört Ihre Fläche zur Gesamtfläche. Ihren Anteil tragen Sie selbst, er wird keinem Mieter zugeschlagen. Dasselbe gilt für Leerstand.
Vermietete Eigentumswohnung: ein Bescheid je Wohnung
Bei einer Eigentumswohnung bekommt jeder Eigentümer einen eigenen Grundsteuerbescheid für seine Wohnung. Die Grundsteuer läuft deshalb nicht über das Hausgeld und wird nicht nach Miteigentumsanteilen verteilt. Der Betrag aus Ihrem Bescheid gehört vollständig zu dieser einen Wohnung und geht in voller Höhe in die Abrechnung Ihres Mieters ein, bei Mieterwechsel anteilig nach Tagen. Mehr zur Abrechnung bei Wohnungseigentum unter Nebenkostenabrechnung Eigentumswohnung.
Was die Reform für die Abrechnung 2025 heißt
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Werten erhoben. Die Länder rechnen unterschiedlich: elf Länder nutzen das Bundesmodell mit Grundsteuerwert und Messzahl, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen rechnen nach Flächen, Baden-Württemberg nach dem Bodenwert. Die Gemeinden haben dazu neue Hebesätze beschlossen.
Für Ihre Abrechnung heißt das: 2025 ist das erste Jahr mit dem neuen Betrag. Die Abrechnung für 2025 muss dem Mieter bis zum 31.12.2026 zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB), sonst können Sie keine Nachzahlung mehr verlangen. Den Fristtag für Ihren Zeitraum zeigt der Fristrechner. Wie Sie eine Erhöhung im Anschreiben erklären, steht unter Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung.
Mieterwechsel im Jahr
Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer und wird bei einem Wechsel tagesgenau geteilt. Zieht im Beispiel der Mieter des Obergeschosses zum 31. März 2025 aus, trägt er 90 von 365 Tagen, also 51,78 €. Der Nachmieter ab 1. April trägt 275 Tage, also 158,22 €. Steht die Wohnung dazwischen leer, bleibt dieser Anteil bei Ihnen.
Wenn Sie die Tage und Flächen nicht selbst auseinanderrechnen möchten: Tragen Sie Ihre Angaben ein, das Programm teilt die Grundsteuer und jede andere Kostenart tagesgenau auf und liefert je Mieter eine fertige PDF, in 30 Minuten für einen Festpreis ab 19 €.
Vorauszahlung anpassen
Ist die Grundsteuer deutlich gestiegen, reichen die bisherigen Vorauszahlungen oft nicht. Nach einer Abrechnung dürfen Sie die Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Im Beispiel oben macht eine Erhöhung um 120 € im Jahr für das Haus bei der Wohnung mit 75 m² 40,91 € im Jahr aus, rund 3,41 € im Monat. Wie Sie den neuen Betrag berechnen, zeigt Vorauszahlung anpassen.
Grundsteuer je Bundesland
| Land | Modell | Mehr |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | modifiziertes Bodenwertmodell | Baden-Württemberg |
| Bayern | Flächenmodell | Bayern |
| Berlin | Bundesmodell, eigene Messzahlen | Berlin |
| Brandenburg | Bundesmodell | Brandenburg |
| Bremen | Bundesmodell, eigene Messzahlen | Bremen |
| Hamburg | Wohnlagemodell | Hamburg |
| Hessen | Flächen-Faktor-Verfahren | Hessen |
| Mecklenburg-Vorpommern | Bundesmodell | Mecklenburg-Vorpommern |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell | Niedersachsen |
| Nordrhein-Westfalen | Bundesmodell, differenzierte Hebesätze möglich | Nordrhein-Westfalen |
| Rheinland-Pfalz | Bundesmodell, getrennte Hebesätze möglich | Rheinland-Pfalz |
| Saarland | Bundesmodell, eigene Messzahlen | Saarland |
| Sachsen | Bundesmodell, eigene Messzahlen | Sachsen |
| Sachsen-Anhalt | Bundesmodell, differenzierte Hebesätze möglich | Sachsen-Anhalt |
| Schleswig-Holstein | Bundesmodell, differenzierte Hebesätze möglich | Schleswig-Holstein |
| Thüringen | Bundesmodell, niedrigere Messzahl ab 2027 | Thüringen |
Eine Übersicht aller Länder bietet auch das Landesamt für Steuern Niedersachsen (Länderübersicht).
Hebesätze großer Städte 2025
Der Hebesatz ist der Faktor, mit dem die Gemeinde den Messbetrag multipliziert. Er steht in Ihrem Bescheid. Zwischen Ländern lässt er sich kaum vergleichen, weil die Messbeträge nach unterschiedlichen Modellen entstehen. Stuttgart hat deshalb mit 160 % einen niedrigen Satz, ohne dass die Steuer dort niedrig sein muss.
| Stadt | Grundsteuer B 2025 |
|---|---|
| Berlin | 470 % |
| Bremen | 755 % |
| Dortmund | 625 % Wohnen, 1.245 % Nichtwohnen |
| Dresden | 400 % laut Stadt, bitte im Bescheid prüfen |
| Duisburg | 886 % Wohnen, 1.469 % Nichtwohnen |
| Düsseldorf | 374 % |
| Essen | 655 % Wohnen, 1.290 % Nichtwohnen (2026 einheitlich 925 %) |
| Frankfurt am Main | 854,69 % |
| Hamburg | 975 % |
| Hannover | 900 % |
| Köln | 475 % |
| Leipzig | 450 % |
| München | 824 % |
| Nürnberg | 780 % |
| Stuttgart | 160 % |
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Häufige Fragen
Kann ich die Grundsteuer umlegen, wenn sie im Mietvertrag nicht einzeln genannt ist?
Verweist der Mietvertrag auf die Betriebskosten nach § 2 BetrKV oder auf die Betriebskostenverordnung, ist die Grundsteuer als Nummer 1 dieser Liste erfasst. Fehlt jede Vereinbarung über Betriebskosten, trägt der Vermieter sie selbst. Ob eine bestimmte Klausel wirksam ist, kann nur eine Rechtsberatung im Einzelfall klären.
Welchen Betrag setze ich für 2025 an, den aus dem alten oder dem neuen Bescheid?
Maßgeblich ist der Betrag, den die Gemeinde für das Kalenderjahr 2025 festgesetzt hat. Das ist der erste Bescheid nach neuem Recht. Alte Bescheide auf Basis der Einheitswerte gelten für 2025 nicht mehr.
Muss ich dem Mieter den Grundsteuerbescheid schicken?
Mitschicken müssen Sie ihn nicht. Der Mieter darf aber die Belege zur Abrechnung einsehen, dazu gehört der Bescheid. Bei einer deutlichen Erhöhung hilft es, im Anschreiben den Vorjahresbetrag zu nennen.