Das Bundesmodell in Schleswig-Holstein
Schleswig-Holstein wendet die Formel des Bundes an: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Für Wohngrundstücke beträgt die Messzahl 0,31 Promille (§ 15 GrStG, Gesetzestext). Den Grundsteuerwert berechnet das Finanzamt für Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren (§ 252 BewG).
Der Landtag hat am 25.09.2024 beschlossen, dass Gemeinden ab dem 01.01.2025 unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festsetzen dürfen (Meldung des Landtags). Ob eine Gemeinde das tut, entscheidet sie selbst.
Rechenbeispiel
Für ein Mehrfamilienhaus nehmen wir einen Grundsteuerwert von 250.000 € und einen Hebesatz für Wohnen von 400 % an. Beide Werte sind Annahmen, Ihre echten Zahlen stehen in den Bescheiden.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Grundsteuerwert (Annahme) | 250.000,00 € | |
| Messbetrag | 250.000 € × 0,31 ‰ | 77,50 € |
| Grundsteuer (Hebesatz angenommen) | 77,50 € × 400 % | 310,00 € |
Bei vier Wohnungen mit zusammen 250 m² sind das 1,24 € je m² im Jahr. Eine Wohnung mit 60 m² trägt 74,40 €, eine mit 75 m² 93,00 €.
War die Wohnung mit 60 m² im Januar und Februar 2025 leer und ist der neue Mieter am 1. März eingezogen, trägt er 306 von 365 Tagen, also 62,37 €. Die 12,03 € für die 59 Tage Leerstand bleiben bei Ihnen. Sie dürfen sie nicht auf die anderen Mieter verteilen, deren Anteil bleibt bei ihrer Fläche.
Fälligkeit und Abrechnung auseinanderhalten
Die Grundsteuer wird in der Regel in vier Raten fällig, je ein Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 Abs. 1 GrStG, Gesetzestext). Kleine Beträge können die Gemeinden in einer oder zwei Raten verlangen, und auf Antrag ist eine Jahreszahlung am 1. Juli möglich.
Für die Nebenkostenabrechnung spielt das keine Rolle. Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer, und für die Abrechnung des Kalenderjahres 2025 setzen Sie den Betrag an, der für 2025 festgesetzt ist. Haben Sie die letzte Rate erst im Folgejahr gezahlt oder eine Nachzahlung an die Gemeinde geleistet, ändert das am Jahresbetrag nichts.
Was das für Vermieter heißt
Wo eine Gemeinde getrennte Sätze beschlossen hat, wird für Mietwohnhäuser nur der Satz für Wohnen angewendet. Gewerbe im Haus braucht eine eigene Aufteilung, die unser Formular nicht abbildet. Für reine Wohnhäuser genügt der Jahresbetrag im Bescheid.
Die Grundsteuer in der Abrechnung 2025
Verteilen Sie den Jahresbetrag nach dem Schlüssel im Mietvertrag, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB, mehr unter Umlageschlüssel). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kommt der Bescheid für Ihre Wohnung direkt an Sie, der Betrag gehört ganz zu ihr.
Ist die Grundsteuer gestiegen, nennen Sie im Anschreiben die Beträge für 2024 und 2025 und weisen auf die Reform hin, siehe Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung. Die Abrechnung 2025 muss bis zum 31.12.2026 zugehen. Alle Länder und einen Rechner für die Verteilung finden Sie unter Grundsteuer auf Mieter umlegen.
Wenn Sie die Abrechnung lieber fertig bekommen: Angaben eintragen, das Programm verteilt Grundsteuer und alle anderen Posten nach Ihren Schlüsseln, teilt bei Mieterwechsel tagesgenau und liefert je Mieter die PDF mit Anschreiben.
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Häufige Fragen
Ich zahle die Grundsteuer in Schleswig-Holstein in Vierteljahresraten. Welcher Betrag gehört in die Abrechnung?
Der Jahresbetrag für das Kalenderjahr, das Sie abrechnen. Die Raten sind nur die Zahlungsweise. Bei einer Abrechnung für 2025 setzen Sie den festgesetzten Betrag für 2025 an.
Hat meine Gemeinde in Schleswig-Holstein einen eigenen Hebesatz für Wohnen?
Das Gesetz vom 25.09.2024 erlaubt es seit dem 01.01.2025, verpflichtet aber keine Gemeinde dazu. Ob Ihre Gemeinde getrennte Sätze hat, sehen Sie am Grundsteuerbescheid oder an ihrer Hebesatzsatzung.