Das Berliner Modell
Berlin wendet das Bundesmodell an: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Der Grundsteuerwert eines Mietwohngrundstücks wird im Ertragswertverfahren ermittelt (§ 252 BewG, Gesetzestext). Dabei fließen Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr und eine gesetzlich festgelegte Durchschnittsmiete ein, nicht Ihre tatsächliche Miete.
Bei der Messzahl weicht Berlin für Gewerbe vom Bund ab. Für Wohngrundstücke gelten wie im Bund 0,31 Promille (§ 15 GrStG, Gesetzestext), für Nichtwohngrundstücke 0,45 Promille. Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt seit 2025 bei 470 %, vorher waren es 810 %. Alles Weitere erklärt die Senatsverwaltung auf berlin.de/grundsteuer.
Rechenbeispiel
Für ein Mehrfamilienhaus nehmen wir einen Grundsteuerwert von 300.000 € an. Der tatsächliche Wert steht in Ihrem Grundsteuerwertbescheid.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Grundsteuerwert (Annahme) | 300.000,00 € | |
| Messbetrag | 300.000 € × 0,31 ‰ | 93,00 € |
| Grundsteuer | 93,00 € × 470 % | 437,10 € |
Hat das Haus vier Wohnungen mit zusammen 300 m², kostet die Grundsteuer 1,457 € je m² im Jahr. Eine Wohnung mit 65 m² trägt damit 94,71 €.
Was Berlin für Vermieter heißt
Die höhere Messzahl für Nichtwohngrundstücke verlagert einen Teil der Last auf Geschäftsgrundstücke. Für reine Wohnhäuser gilt die Messzahl des Bundes. Ob Ihre Grundsteuer gestiegen oder gesunken ist, hängt vor allem davon ab, wie stark sich der neue Grundsteuerwert vom alten Einheitswert unterscheidet. Der viel niedrigere Hebesatz sagt dazu allein nichts.
Viele Berliner Mieter haben die Senkung des Hebesatzes in den Nachrichten gelesen und erwarten eine niedrigere Grundsteuer. Steigt der Betrag in Ihrer Abrechnung trotzdem, kommt die Frage fast sicher. Ein Satz im Anschreiben mit dem Betrag für 2024 und dem für 2025 und dem Hinweis auf die neuen Grundsteuerwerte spart Ihnen Briefwechsel.
Die Grundsteuer in der Abrechnung 2025
Setzen Sie den Jahresbetrag aus dem Grundsteuerbescheid für 2025 an. Verteilt wird nach dem Schlüssel im Mietvertrag, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kommt der Bescheid für Ihre Wohnung direkt an Sie. Den Betrag rechnen Sie Ihrer Wohnung vollständig zu, er läuft nicht über die Hausgeldabrechnung.
Wechselt der Mieter im Jahr, wird die Grundsteuer nach Tagen geteilt. Zieht im Beispiel der Mieter der Wohnung mit 65 m² zum 31. Mai 2025 aus, trägt er 151 von 365 Tagen, also 39,18 €. Der Nachmieter ab 1. Juni trägt die übrigen 214 Tage, also 55,53 €. Steht die Wohnung zwischendurch leer, bleibt der Anteil für diese Tage bei Ihnen und wird nicht auf die anderen Mieter verteilt. Mehr dazu unter Mieterwechsel.
Die Abrechnung für 2025 muss bis zum 31.12.2026 zugehen. Ist die Grundsteuer dauerhaft gestiegen, passen Sie danach die Vorauszahlung an, siehe Vorauszahlung anpassen. Hinweise zum Anschreiben finden Sie unter Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung, die Übersicht aller Länder und den Verteilrechner unter Grundsteuer auf Mieter umlegen.
Sie möchten die Berliner Abrechnung nicht selbst aufstellen? Angaben eintragen, und das Programm liefert je Mieter Anschreiben, Kostenaufstellung und bei Gas- oder Fernwärmeheizung die CO2-Anlage, in 30 Minuten oder Sie bekommen den Preis zurück.
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Häufige Fragen
Der Berliner Hebesatz ist von 810 auf 470 % gesunken. Warum zahle ich trotzdem mehr?
Der Hebesatz wird seit 2025 auf einen neuen Messbetrag angewendet, der aus dem neuen Grundsteuerwert stammt. Alter und neuer Hebesatz lassen sich deshalb nicht direkt vergleichen. Entscheidend ist der Jahresbetrag im Bescheid.
Gilt in jedem Berliner Bezirk derselbe Hebesatz?
Ja. Berlin ist eine einzige Gemeinde, der Hebesatz von 470 % für die Grundsteuer B gilt in allen Bezirken.