Die Grundlage: § 556 BGB und die Betriebskostenverordnung
Nach § 556 Abs. 1 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Was Betriebskosten sind, regelt die Betriebskostenverordnung: Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV, Gesetzestext). Die einzelnen Arten zählt § 2 BetrKV auf (Gesetzestext).
Drei Bedingungen müssen zusammenkommen, damit ein Betrag in die Abrechnung darf: Die Kostenart steht in § 2 BetrKV, sie ist im Mietvertrag vereinbart, und sie ist im Abrechnungsjahr tatsächlich angefallen.
Die 17 Kostenarten im Überblick
Durchschnittswerte aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds für das Abrechnungsjahr 2024, in Euro je m² Wohnfläche und Monat. Sie dienen der Orientierung, die örtlichen Unterschiede sind groß.
| Nr. | Kostenart | Was dazugehört | Üblicher Schlüssel | Ø 2024 | Mehr dazu |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Öffentliche Lasten | vor allem die Grundsteuer | Wohnfläche | 0,18 | Grundsteuer |
| 2 | Wasserversorgung | Verbrauch, Grundgebühr, Zählermiete, Eichung, Abrechnung | Wasserzähler oder Personen | 0,29 (mit Nr. 3) | Wasser und Abwasser |
| 3 | Entwässerung | Schmutzwasser, Niederschlagswasser, Hebepumpe | wie Wasser, Regenwasser nach Fläche | in Nr. 2 enthalten | Niederschlagswasser |
| 4 bis 6 | Heizung und Warmwasser | Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Messdienst | 50 bis 70 % nach Verbrauch | 1,32 | Heizkosten |
| 7 | Aufzug | Strom, Wartung, Prüfung, Notruf, Reinigung | Wohnfläche | 0,20 | Aufzug |
| 8 | Straßenreinigung | Gebühren, Winterdienst auf dem Gehweg | Wohnfläche | 0,04 | Winterdienst |
| 8 | Müllbeseitigung | Müllgebühren, Müllschleuse, Mengenerfassung | Personen, Fläche oder Wohnungen | 0,16 | Müllabfuhr |
| 9 | Gebäudereinigung | Treppenhaus, Flure, Keller, Fahrkorb | Wohnfläche | 0,21 | Gebäudereinigung |
| 9 | Ungezieferbekämpfung | regelmäßige, vorbeugende Maßnahmen | Wohnfläche | nicht ausgewiesen | Ungeziefer |
| 10 | Gartenpflege | Rasen, Hecken, Pflanzen, Spielplatz, Wege | Wohnfläche | 0,15 | Gartenpflege |
| 11 | Beleuchtung | Strom für Treppenhaus, Keller, Außenlicht | Wohnfläche | 0,06 | Allgemeinstrom |
| 12 | Schornsteinreinigung | Kehrgebühren nach Gebührenordnung | Wohnungen oder Fläche | 0,04 | Schornsteinfeger |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung | Gebäude, Glas, Haftpflicht für Haus, Öltank, Aufzug | Wohnfläche | 0,31 | Versicherung |
| 14 | Hauswart | Lohn und Sozialbeiträge, ohne Reparatur und Verwaltung | Wohnfläche | 0,37 bzw. 0,21 | Hauswart |
| 15 | Antenne, Breitband | Betriebsstrom, Prüfung; Kabelgebühren nur bis 30.06.2024 | Wohnungen | 0,07 | Kabel-TV |
| 16 | Wäschepflege | Strom, Wasser, Wartung der Gemeinschaftswaschmaschine | Wohnfläche oder Nutzer | nicht ausgewiesen | keine eigene Seite |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | nur einzeln vereinbarte, etwa Rauchmelderwartung | je nach Art | 0,07 | Sonstige |
Zwei Kostenarten unter Nr. 17 haben eigene Seiten: Rauchmelder und Legionellenprüfung. Der Hauswart-Wert liegt bei 0,37 €, wenn Reinigung, Garten und Winterdienst über ihn laufen, und bei 0,21 €, wenn diese Leistungen getrennt abgerechnet werden.
Der Mieterbund nennt zwei Gesamtwerte: im Schnitt 2,67 € je m² und Monat, weil nicht jedes Haus jede Kostenart hat, und 3,68 €, wenn alle Kostenarten anfallen. Für eine 80-m²-Wohnung wären das im zweiten Fall 3.532,80 € im Jahr.
Ohne Vereinbarung im Mietvertrag keine Umlage
Die Liste in § 2 BetrKV sagt nur, was umlagefähig sein kann. Ob Ihr Mieter es zahlt, entscheidet der Mietvertrag. Für die Nummern 1 bis 16 genügt schon die Klausel, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Sonstige Betriebskosten müssen einzeln genannt sein (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03). Steht etwa die Gartenpflege nicht im Vertrag, tragen Sie sie selbst, auch wenn sie jedes Jahr anfällt.
Das Wirtschaftlichkeitsgebot
Bei der Abrechnung ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, Gesetzestext). Sie dürfen also nicht jeden beliebigen Preis weitergeben. Ein Hausmeistervertrag weit über dem örtlichen Niveau oder eine Versicherung, die seit Jahren ohne Vergleichsangebot läuft, sind typische Angriffspunkte. Der Betriebskostenspiegel ist dafür ein erster Maßstab, kein Grenzwert.
Was nie umlagefähig ist
§ 1 Abs. 2 BetrKV nimmt zwei Gruppen ausdrücklich aus: Verwaltungskosten und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Dazu gehören die Hausverwaltung, Kontoführung und Porto, jede Reparatur, der Austausch defekter Teile und die Erhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft. Wo diese Posten in einer Rechnung mit umlagefähigen Kosten stecken, etwa beim Hausmeister oder beim Vollwartungsvertrag des Aufzugs, müssen Sie den Anteil herausrechnen. Eine ausführliche Liste steht unter nicht umlagefähige Nebenkosten.
So setzen Sie das in der Abrechnung um
Das Formular folgt genau dieser Liste. Je Kostenart setzen Sie ein Häkchen, ob sie in Ihren Mietverträgen vereinbart ist. Ohne Häkchen wird sie nicht verteilt und erscheint in Ihrer Übersicht als nicht umgelegt. Für Reparaturanteile gibt es ein eigenes Feld. Wenn Sie lieber nicht jede Kostenart selbst zuordnen und verteilen möchten: Angaben eintragen, für 39 € bei zwei bis drei Wohnungen erhalten Sie je Mieter die fertige Abrechnung als PDF, innerhalb von 30 Minuten.
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Häufige Fragen
Reicht im Mietvertrag der Satz „Der Mieter trägt die Betriebskosten“?
Für die Nummern 1 bis 16 ja. Der BGH hat entschieden, dass in der Wohnraummiete die Vereinbarung genügt, der Mieter trage „die Betriebskosten“, auch ohne Verweis auf die Verordnung (Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 müssen dagegen einzeln benannt sein, etwa „Wartung der Rauchwarnmelder“.
Darf ich neue Kostenarten nachträglich in die Abrechnung aufnehmen?
Nur wenn der Mietvertrag sie schon abdeckt. Eine Kostenart, die nicht vereinbart ist, bleibt bei Ihnen, auch wenn sie nach § 2 BetrKV grundsätzlich umlagefähig wäre. Eine Vertragsänderung braucht in der Regel die Zustimmung des Mieters.
Wie hoch sind die Nebenkosten im Durchschnitt?
Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds für 2024 lagen die Betriebskosten im Schnitt bei 2,67 € je m² und Monat. Fallen alle Kostenarten an, kommen 3,68 € je m² zusammen, bei 80 m² also 3.532,80 € im Jahr.