Was Nr. 13 ausdrücklich nennt
§ 2 Nr. 13 BetrKV (Gesetzestext) spricht von den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung und nennt namentlich:
- die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden,
- die Glasversicherung,
- die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.
Das Wort „namentlich“ zeigt, dass die Aufzählung Beispiele nennt. Weitere Sachversicherungen für das Gebäude und Haftpflichtversicherungen, die aus dem Eigentum am Grundstück folgen, können dazugehören. Die gängige Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist ein solcher Fall.
Was nicht dazugehört
Die Grenze verläuft dort, wo die Versicherung Sie als Person oder Ihre Einnahmen schützt. Das Gebäude ist dann nicht mehr der Gegenstand:
- Hausratversicherung: Jeder versichert seinen Hausrat selbst, der Mieter seinen, Sie Ihren.
- Rechtsschutzversicherung des Vermieters: schützt Sie im Streit, auch mit den Mietern.
- Eigenständige Mietausfall- oder Mietnomadenversicherung: sichert Ihre Einnahmen.
- Versicherung einer eigenen Photovoltaikanlage, deren Ertrag Sie bekommen.
- Reparaturkostenversicherung für Haustechnik: deckt Instandsetzung, und die ist ohnehin nicht umlagefähig.
Kombipolice: die Prämie aufteilen
Viele Versicherer schicken eine einzige Beitragsrechnung für mehrere Bausteine. Für die Abrechnung brauchen Sie die Prämie je Baustein. Steht sie nicht auf der Rechnung, fragen Sie beim Versicherer nach einer Aufstellung. Eine geschätzte Aufteilung ist für den Mieter kaum nachprüfbar.
Rechenbeispiel: Dreifamilienhaus mit Öltank
Ein Haus mit 72, 72 und 96 m², zusammen 240 m², Ölheizung im Keller. Die Beitragsrechnungen des Jahres (Beispielwerte):
| Versicherung | Prämie | umlagefähig |
|---|---|---|
| Wohngebäude mit Elementar | 1.120,00 € | 1.120,00 € |
| Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht | 145,00 € | 145,00 € |
| Gewässerschadenhaftpflicht Öltank | 68,00 € | 68,00 € |
| Vermieter-Rechtsschutz | 290,00 € | nein |
| Photovoltaikanlage auf dem Dach | 85,00 € | nein |
| Summe umlagefähig | 1.333,00 € |
Verteilt nach Wohnfläche:
| Wohnung | Fläche | Anteil |
|---|---|---|
| EG | 72 m² | 399,90 € |
| OG | 72 m² | 399,90 € |
| DG | 96 m² | 533,20 € |
Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds nennt für Sach- und Haftpflichtversicherung 2024 im Schnitt 0,31 € je m² und Monat (Quelle). Für 240 m² wären das 892,80 € im Jahr. Das Beispielhaus liegt darüber, unter anderem wegen des Elementarbausteins. Prämien hängen stark von Lage, Baujahr, Schadenhistorie und Bausteinen ab.
Versicherungsjahr und Abrechnungsjahr
Die Prämie wird oft im Voraus für ein Versicherungsjahr gezahlt, das nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmt. Rechnen Sie die Beiträge ab, die im Abrechnungsjahr gezahlt wurden, und bleiben Sie Jahr für Jahr bei dieser Methode. Wechseln Sie den Versicherer, achten Sie darauf, dass im Wechseljahr nicht zwei volle Jahresprämien in einer Abrechnung landen, ohne dass Sie das erklären.
Typische Fehler, die Mieter beanstanden
- Die Gesamtprämie einer Kombipolice wird umgelegt, Rechtsschutz und PV inklusive.
- Die Selbstbeteiligung nach einem Schaden erscheint als Versicherungskosten.
- Die Prämie ist über Jahre stark gestiegen, ohne dass je ein Vergleichsangebot eingeholt wurde.
- Die eigene, selbst genutzte Wohnung wird bei der Verteilung weggelassen. Ihr Flächenanteil bleibt aber bei Ihnen, genau wie bei Leerstand.
Im Formular
Unter „Sach- und Haftpflichtversicherung (Nr. 13)“ tragen Sie die Summe aller Beiträge ein und die nicht umlagefähigen Bausteine im Feld „davon nicht umzulegen“. Die eigene Wohnung legen Sie als selbst genutzt an, dann trägt sie ihren Anteil. Wenn Sie den Rest abgeben möchten: Angaben eintragen, je Mieter kommt eine fertige Abrechnung mit allen Mindestangaben, für eine Wohnung ab 19 €, für zwei bis drei Wohnungen 39 €. Was sonst nicht auf die Mieter darf, steht unter nicht umlagefähige Nebenkosten.
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Häufige Fragen
Darf ich eine höhere Prämie nach einem Schaden umlegen?
Die Prämie selbst ist umlagefähig, auch wenn sie steigt. Steigt sie aber, weil Sie einen Mangel am Haus nicht beheben und deshalb wiederholt Leitungswasserschäden auftreten, kann der Mieter das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB einwenden. Eine Selbstbeteiligung im Schadensfall ist ohnehin kein Versicherungsbeitrag.
Gehört die Elementarschadenversicherung dazu?
Ja. § 2 Nr. 13 BetrKV nennt ausdrücklich die Versicherung gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden. Ein Elementarbaustein in der Wohngebäudeversicherung ist also umlagefähig.
Was gilt bei einer Eigentumswohnung?
Die Gebäudeversicherung schließt die Eigentümergemeinschaft ab, Ihr Anteil steht in der Hausgeldabrechnung. Den geben Sie weiter. Eine eigene Vermieter-Rechtsschutz- oder Mietausfallversicherung kommt nicht dazu.