Der Grundsatz
Die Nebenkosten für leer stehende Wohnungen trägt grundsätzlich der Vermieter, weil er das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko trägt (BGH, Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05). In der Abrechnung heißt das: Die leere Wohnung wird bei der Verteilung mitgezählt, als wäre sie bewohnt, und ihren Anteil zahlen Sie.
Fläche, Wohnungen, Verbrauch
Bei der Fläche ist es einfach: Die 100 m² der leeren Wohnung gehören weiter zur Gesamtfläche, ihr Anteil für die leeren Tage ist Ihrer. Beim Schlüssel nach Wohnungen genauso. Bei Verbrauch nach Wasserzähler hat die leere Wohnung keinen oder kaum Verbrauch, dann ergibt sich ihr Anteil aus dem Zähler.
Personen: eine fiktive Person für die leere Wohnung
Schwieriger ist der Personenschlüssel, denn in einer leeren Wohnung wohnt niemand. Würde man sie mit null Personen ansetzen, zahlten die übrigen Mieter die ganzen Müllkosten. Wir setzen deshalb für jeden Leerstandstag eine Person zu Ihren Lasten an. Diese Annahme steht in Ihrer Übersicht, damit Sie sie kennen.
Rechenbeispiel
Zwei Wohnungen mit je 50 m². Links steht die Wohnung bis Ende März leer, ab 1. April wohnt dort Frau Roth mit einer weiteren Person. Rechts wohnt Herr Wenz mit seiner Familie, drei Personen, das ganze Jahr. Die Müllgebühr beträgt 347,00 €.
| Abschnitt | Personentage | Anteil |
|---|---|---|
| links leer, 01.01. bis 31.03. | 1 × 90 = 90 | 18,00 € (Vermieter) |
| links Roth, 01.04. bis 31.12. | 2 × 275 = 550 | 110,00 € |
| rechts Wenz, ganzes Jahr | 3 × 365 = 1.095 | 219,00 € |
| zusammen | 1.735 | 347,00 € |
Ein Personentag kostet hier 347,00 € / 1.735 = 0,20 €. Frau Roth zahlt nur für ihre Zeit, Herr Wenz nicht mehr als ohne Leerstand, und die 18,00 € der leeren Monate bleiben bei Ihnen.
Was in Ihrer Übersicht steht
Für jede Kostenart sehen Sie, was auf die Mieter umgelegt wurde und was Sie tragen, getrennt nach Leerstand, nicht umlagefähigen Anteilen und Kostenarten ohne Vereinbarung. Die Summe beider Seiten ergibt genau die Rechnungsbeträge. Für Ihre Steuererklärung ist der Vermieteranteil bei Leerstand eine hilfreiche Zahl; wie Sie ihn ansetzen, klären Sie mit Ihrer steuerberatenden Stelle.
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Häufige Fragen
Gilt das auch, wenn ich die Wohnung renoviert habe?
Ja. Ob die Wohnung leer stand, weil sich kein Mieter fand oder weil Sie renoviert haben, spielt für die Betriebskosten keine Rolle.
Darf ich bei Leerstand die Personen der anderen Wohnungen höher gewichten?
Nein. Damit würden Sie die Kosten der leeren Wohnung doch auf die anderen Mieter abwälzen.