Was Nr. 14 umfasst
§ 2 Nr. 14 BetrKV (Gesetzestext) zählt zu den Hauswartkosten die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt. Dann folgen zwei Einschränkungen, die in fast jeder Abrechnung eine Rolle spielen:
- Umlagefähig ist das nur, soweit die Arbeit nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.
- Soweit der Hauswart Arbeiten erledigt, die unter die Nummern 2 bis 10 und 16 fallen, dürfen dafür nicht zusätzlich Kosten angesetzt werden.
Welche Arbeiten umlagefähig sind
Typisch umlagefähige Hausmeistertätigkeiten:
- Kontrollgänge durch Haus und Außenanlagen,
- Mülltonnen an den Abfuhrtagen bereitstellen,
- Sichtkontrolle der Haustechnik und der Beleuchtung, Meldung von Schäden,
- Treppenhausreinigung, Gartenarbeit, Winterdienst, wenn sie nicht getrennt abgerechnet werden.
Nicht umlagefähig:
- kleine Reparaturen wie Türschließer nachstellen, Wasserhahn abdichten, Klingel instand setzen (Instandsetzung),
- Handwerker beauftragen und einweisen, Wohnungsübergaben, Schriftverkehr mit Mietern (Verwaltung),
- Streichen des Treppenhauses (Schönheitsreparatur).
Rechenbeispiel: Pauschale mit Tätigkeitsaufteilung
Ein Dreifamilienhaus mit 55, 80 und 115 m², zusammen 250 m². Ein Hausmeisterdienst arbeitet für 2.400,00 € im Jahr. Reinigung und Garten laufen über eigene Firmen. Laut Aufteilung des Dienstes entfallen 15 % auf kleine Reparaturen und 10 % auf Verwaltungsaufgaben wie Handwerkertermine und Wohnungsübergaben (Beispielwerte):
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Pauschale Hausmeisterdienst | 2.400,00 € |
| davon Reparaturen 15 % | 360,00 € |
| davon Verwaltung 10 % | 240,00 € |
| umlagefähig | 1.800,00 € |
Verteilt nach Wohnfläche:
| Wohnung | Fläche | Anteil |
|---|---|---|
| EG | 55 m² | 396,00 € |
| OG | 80 m² | 576,00 € |
| DG | 115 m² | 828,00 € |
Erledigt derselbe Hausmeister zusätzlich den Winterdienst, darf die Winterdienstfirma, die Sie sicherheitshalber auch noch beauftragt haben, nicht ebenfalls auf die Mieter. Genau diese Doppelung verbietet der zweite Halbsatz von Nr. 14.
Selbst angestellt oder Dienstleister
Beschäftigen Sie den Hauswart selbst, etwa als Minijob, gehören neben dem Lohn auch die Abgaben dazu, die Sie dafür zahlen. Nr. 14 nennt ausdrücklich die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen für seine Arbeit, also zum Beispiel auch einen Kellerraum, den er als Teil seiner Vergütung nutzen darf. Bei einem Hausmeisterdienst ist es einfacher: Maßgeblich ist der Rechnungsbetrag. Die Kürzung um Reparatur- und Verwaltungsanteile gilt in beiden Fällen.
Der Vergleichswert
Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds nennt für den Hauswart 2024 zwei Werte (Quelle): 0,37 € je m² und Monat, wenn Reinigung, Garten und Winterdienst über den Hauswart laufen, und 0,21 €, wenn diese Leistungen getrennt abgerechnet werden. Für unser Haus mit getrennter Reinigung und Garten wären das 630,00 € im Jahr, wir liegen bei 1.800,00 €. In einem kleinen Haus wirkt jede Anfahrt stärker, die Unterschiede zwischen Orten und Verträgen sind groß. Ein Mieter, der den Abstand sieht, wird aber nach dem Leistungsumfang fragen, und das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) gibt ihm dafür eine Grundlage.
Typische Fehler, die Mieter beanstanden
- Die Pauschale wird ungekürzt umgelegt, obwohl der Vertrag Reparaturen und Verwaltung einschließt.
- Treppenhausreinigung steht doppelt in der Abrechnung, beim Hausmeister und bei der Gebäudereinigung.
- Der Winterdienst erscheint beim Hausmeister und unter Straßenreinigung und Winterdienst.
- Es gibt keinen Leistungsnachweis, und der Mieter hat den Hausmeister kaum gesehen.
Im Formular
Sie tragen unter „Hauswart (Nr. 14)“ die Pauschale ein und im Feld „davon nicht umzulegen“ die Reparatur- und Verwaltungsanteile. Den Lohnanteil des umlagefähigen Teils geben Sie als haushaltsnahe Dienstleistung an, er erscheint im Ausweis nach § 35a. Wenn Sie nach dem Herausrechnen nicht auch noch verteilen möchten: Angaben eintragen, Sie erhalten je Mieter die fertige PDF, und wenn Sie danach etwas korrigieren müssen, ändern Sie Ihre Angaben innerhalb von 30 Tagen bis zu zweimal kostenlos.
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Häufige Fragen
Wie ermittle ich den Reparaturanteil, wenn der Hausmeister pauschal abrechnet?
Am besten mit einem Tätigkeitsnachweis oder einer Aufteilung, die der Hausmeisterdienst auf Anfrage erstellt. Ohne solche Unterlagen bleibt nur eine nachvollziehbare Schätzung, die Sie in der Abrechnung erklären sollten. Bei Streit müssen Sie darlegen, dass der umgelegte Teil umlagefähig ist.
Darf ich als Vermieter meine eigene Hausmeisterarbeit abrechnen?
Ja, nach § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV mit dem Betrag einer vergleichbaren Fremdleistung ohne Umsatzsteuer. Auch hier gilt: Ihre Verwaltungsarbeit, etwa Wohnungsübergaben oder die Abrechnung selbst, gehört nicht dazu.