Was zur Müllbeseitigung gehört
§ 2 Nr. 8 BetrKV (Gesetzestext) nennt namentlich die Gebühren für die Müllabfuhr, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, den Betrieb von Müllkompressoren, Müllschluckern und Müllabsauganlagen sowie von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.
In einem typischen Dreifamilienhaus heißt das: Grundgebühr, Behältergebühren für Rest- und Biomüll, gegebenenfalls eine Gebühr für die Papiertonne. Die Gebühren stehen im Abfallgebührenbescheid oder im Grundbesitzabgabenbescheid der Gemeinde.
Was nicht dazugehört
- Entrümpelung: Lässt ein ausgezogener Mieter Möbel zurück, ist die Abfuhr keine laufende Betriebskostenposition. Diese Kosten verlangen Sie, wenn überhaupt, vom früheren Mieter.
- Bauschutt: Abfall aus einer Renovierung gehört zu den Kosten der Baumaßnahme.
- Kauf neuer Tonnen: Die Anschaffung ist kein laufender Betriebsaufwand. Bei gemieteten Tonnen sieht das anders aus, wenn die Miete Teil der Gebühr ist.
- Ihr eigener Gartenabfall aus einem Garten, den nur Sie nutzen.
Das Reinigen der Mülltonnen ist in Nr. 8 nicht genannt. Wer es regelmäßig von einer Firma erledigen lässt und umlegen möchte, sollte es im Mietvertrag als sonstige Betriebskosten aufführen.
Welcher Schlüssel passt
Ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Viele Verträge sehen für Müll aber den Personenschlüssel vor, weil drei Bewohner mehr Abfall erzeugen als einer, auch wenn die Wohnung kleiner ist. Gibt es eine Müllschleuse oder ein Identsystem, das den Abfall je Wohnung erfasst, ist nach Verursachung zu verteilen (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB, Gesetzestext).
Erhebt die Gemeinde eine Grundgebühr je Wohnung, liegt es nahe, diesen Teil nach Wohnungen zu verteilen und nur die Behältergebühren nach Personen. Das geht aber nur, wenn der Mietvertrag diese Aufteilung hergibt.
Rechenbeispiel mit wechselnder Personenzahl
Ein Dreifamilienhaus. Im Erdgeschoss wohnt eine Person, im Dachgeschoss vier Personen, beide das ganze Jahr 2025. Im Obergeschoss lebt ein Paar, ab dem 1. Juli mit Kind. Der Gebührenbescheid (Beispielwerte):
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grundgebühr 3 × 60,00 € | 180,00 € |
| zwei Restmülltonnen 240 l | 432,00 € |
| Biotonne | 96,00 € |
| Summe | 708,00 € |
Personentage: Erdgeschoss 1 × 365 = 365. Obergeschoss 2 × 181 + 3 × 184 = 914. Dachgeschoss 4 × 365 = 1.460. Zusammen 2.739.
| Wohnung | Personentage | Anteil |
|---|---|---|
| EG | 365 | 94,35 € |
| OG | 914 | 236,26 € |
| DG | 1.460 | 377,39 € |
Hätten Sie stattdessen schlicht mit 1, 3 und 4 Personen für das ganze Jahr gerechnet, zahlte das Obergeschoss für ein halbes Jahr zu viel. Personentage sind genauer und für den Mieter nachvollziehbar.
Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds nennt für die Müllbeseitigung 2024 im Schnitt 0,16 € je m² und Monat (Quelle). Die Gebührensätze unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde allerdings erheblich, und auch die Tonnengröße wirkt sich stark aus. Eine zu große Restmülltonne ist ein Punkt, den Mieter mit Verweis auf die Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) ansprechen können.
Typische Fehler, die Mieter beanstanden
- Eine leere Wohnung wird mit null Personen gerechnet, und die anderen zahlen ihren Anteil mit. Wie Sie das vermeiden, steht unter Leerstand.
- Eine Entrümpelung steht unter „Müllabfuhr“.
- Der Schlüssel wechselt von Jahr zu Jahr, ohne dass der Vertrag das vorsieht.
- Die Personenzahl ist nicht angegeben, nur der Betrag.
Im Formular
Je Mieter tragen Sie die Zahl der Personen ein, bei einem Wechsel im Jahr auch Ein- und Auszug. Für die Müllbeseitigung wählen Sie dann „nach Personen“. Wenn Ihnen das Zählen der Personentage zu mühsam ist: Angaben eintragen, das Programm rechnet sie tagesgenau aus und zeigt sie in jeder Abrechnung, bei zwei bis drei Wohnungen für 39 €. Mehr zu den Maßstäben unter Umlageschlüssel.
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Häufige Fragen
Darf ich Sperrmüll über die Nebenkosten abrechnen?
Wenn regelmäßig Sperrmüll anfällt, den Mieter auf gemeinsamen Flächen abstellen, und die Abfuhr laufend bezahlt wird, zählen die Kosten nach verbreiteter Ansicht zur Müllbeseitigung. Räumen Sie dagegen den Keller eines bestimmten Mieters, ist das eine Forderung gegen diesen Mieter.
Muss ich bei Personenschlüssel die Zahl der Bewohner belegen?
Sie müssen in der Abrechnung angeben, mit wie vielen Personen bzw. Personentagen Sie gerechnet haben. Grundlage ist, was Sie über die Belegung wissen, etwa aus Mitteilungen der Mieter. Der Mieter kann widersprechen, wenn die Zahl nicht stimmt.