Was das Gesetz verlangt
§ 2 Nr. 17 BetrKV (Gesetzestext) ist ein Auffangtatbestand: „sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind“. Daraus folgen zwei Prüfungen:
- Es müssen Betriebskosten sein. Also Kosten, die durch das Eigentum oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV, Gesetzestext). Verwaltung und Instandhaltung sind es nicht.
- Sie dürfen in den Nummern 1 bis 16 nicht schon vorkommen. Was dort geregelt ist, gehört dorthin, mit dem passenden Schlüssel.
Dazu kommt die Vertragsseite: Jede sonstige Betriebskostenart muss im Mietvertrag einzeln genannt sein. Die Rechtsprechung des BGH ist hier eindeutig (Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03, zur Dachrinnenreinigung).
Laufend heißt nicht jährlich
Viele Prüfungen und Wartungen kommen nur alle zwei, drei oder vier Jahre. Das schadet nicht. Der BGH hat die Kosten der Prüfung einer Elektroanlage, die alle vier Jahre stattfand, als sonstige Betriebskosten anerkannt (Urteil vom 14.02.2007, VIII ZR 123/06). Entscheidend ist, dass sie wiederkehrend und nicht aus einem einmaligen Anlass entstehen.
Häufige sonstige Betriebskosten
| Position | Hinweis |
|---|---|
| Dachrinnenreinigung | regelmäßig, nicht nach einem Einzelfall |
| Wartung der Rauchwarnmelder | nur die Wartung, nicht die Gerätemiete, siehe Rauchmelder |
| Legionellenprüfung | wenn nicht schon beim Warmwasser, siehe Legionellenprüfung |
| Prüfung der Elektroanlage | wiederkehrend, BGH VIII ZR 123/06 |
| Wartung von Feuerlöschern | wiederkehrende Prüfung |
| Wartung einer Lüftungsanlage für gemeinsame Räume | laufende Wartung, keine Reparatur |
Ob eine Position im Einzelfall Betriebskosten sind, hängt von den Umständen ab. Die Tabelle zeigt verbreitete Beispiele.
Was nie dazugehört
- Verwaltungskosten: Bankgebühren, Porto, Steuerberatung, Kosten der Abrechnung selbst, Verwalterhonorar.
- Instandhaltung und Reparatur, auch wenn sie regelmäßig anfallen.
- Anschaffungen und Gerätemieten, die einer Anschaffung gleichstehen.
- Einmalige Kosten aus einem konkreten Anlass, etwa eine Leckortung nach einem Wasserschaden.
Mehr dazu unter nicht umlagefähige Nebenkosten.
Rechenbeispiel: was der Vertrag nennt, wird umgelegt
Ein Dreifamilienhaus mit 64, 76 und 100 m², zusammen 240 m². Der Mietvertrag nennt als sonstige Betriebskosten „Dachrinnenreinigung“ und „Wartung der Rauchwarnmelder“. Im Jahr fallen an (Beispielwerte):
| Posten | Betrag | im Vertrag | umlagefähig |
|---|---|---|---|
| Dachrinnenreinigung | 165,00 € | ja | 165,00 € |
| Wartung Rauchwarnmelder | 54,00 € | ja | 54,00 € |
| Prüfung der beiden Feuerlöscher im Keller | 38,00 € | nein | nein |
| Summe umlagefähig | 219,00 € |
Verteilt nach Wohnfläche:
| Wohnung | Fläche | Anteil |
|---|---|---|
| EG | 64 m² | 58,40 € |
| OG | 76 m² | 69,35 € |
| DG | 100 m² | 91,25 € |
Die Feuerlöscherprüfung wäre grundsätzlich als sonstige Betriebskosten denkbar. Weil sie nicht im Vertrag steht, bleibt sie bei Ihnen. Für neue Mietverträge lohnt sich deshalb ein Blick auf die Liste der sonstigen Positionen, die im Haus tatsächlich anfallen.
Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds nennt für die sonstigen Betriebskosten 2024 im Schnitt 0,07 € je m² und Monat (Quelle). Für 240 m² wären das 201,60 € im Jahr. Was sich hinter dieser Sammelposition verbirgt, ist von Haus zu Haus sehr verschieden.
Typische Fehler, die Mieter beanstanden
- In der Abrechnung steht „Sonstiges“ als ein Betrag, ohne die einzelnen Positionen.
- Eine Position wird abgerechnet, die der Mietvertrag nicht nennt.
- Unter „Sonstiges“ verstecken sich Bankgebühren oder die Kosten der Abrechnung.
- Eine Position aus den Nummern 1 bis 16, etwa die Gartenpflege, wird unter „Sonstiges“ geführt, um einen anderen Schlüssel zu nutzen.
Im Formular
Jede sonstige Betriebskostenart ist eine eigene Zeile, mit der Bezeichnung, wie sie im Mietvertrag steht; das Feld ist bei Nr. 17 Pflicht. Das Häkchen setzen Sie nur für Positionen, die in Ihren Verträgen vereinbart sind. Wenn Sie die Zeilen lieber nicht selbst verteilen und erklären möchten: Angaben eintragen, das Programm rechnet jede Position einzeln auf den Cent und führt sie in der Abrechnung mit ihrem Namen auf. Ein Rechenfehler oder eine fehlende Mindestangabe wird kostenlos korrigiert, und Sie bekommen den Preis zurück.
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Häufige Fragen
Reicht im Mietvertrag die Formulierung „sonstige Betriebskosten“?
Nein. Der BGH verlangt, dass die einzelnen Kostenarten benannt sind, damit der Mieter weiß, was auf ihn zukommt (Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03). Eine Position, die nicht ausdrücklich genannt ist, bleibt beim Vermieter.
Darf ich Bankgebühren oder Porto als sonstige Betriebskosten abrechnen?
Nein. Das sind Verwaltungskosten, und die schließt § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich aus. Auch eine Nennung im Mietvertrag macht sie nicht umlagefähig.