Was das Gesetz sagt
§ 556 Abs. 1 BGB (Gesetzestext) erlaubt, dass der Mieter Betriebskosten trägt, wenn das vereinbart ist. Betriebskosten sind danach die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen laufend entstehen. Welche das im Einzelnen sind, zählt § 2 der Betriebskostenverordnung auf (Gesetzestext): von der Grundsteuer über Wasser, Heizung, Aufzug, Müllabfuhr und Reinigung bis zu den sonstigen Betriebskosten.
Das Wort Nebenkosten kommt in diesen Vorschriften nicht vor. Wer im Mietvertrag „Nebenkosten“ schreibt, meint in aller Regel die Betriebskosten.
Wo der Unterschied wichtig wird
Umgangssprachlich zählen manche alles zu den Nebenkosten, was neben der Kaltmiete anfällt. Dazu gehören auch Kosten, die rechtlich keine Betriebskosten sind und nicht umgelegt werden dürfen:
- Verwaltungskosten, etwa die Vergütung einer Hausverwaltung
- Instandhaltung und Reparaturen
- Rücklagen für spätere Arbeiten
- Bankgebühren und Porto
Das spielt vor allem bei der vermieteten Eigentumswohnung eine Rolle, weil die Hausgeldabrechnung beide Arten mischt. Die Seite Hausgeldabrechnung umrechnen zeigt, wie Sie die Positionen trennen.
Ein Beispiel: Die Hausgeldabrechnung für Ihre Wohnung beträgt 3.900,00 €. Davon sind 2.650,00 € Betriebskosten, 1.250,00 € entfallen auf Verwaltung und Rücklage. Umlegen dürfen Sie 2.650,00 €, sofern der Mietvertrag die Kostenarten nennt. Rechnen Sie die vollen 3.900,00 € ab, darf der Mieter 1.250,00 € zurückverlangen, wenn er rechtzeitig widerspricht.
Was gar nicht in die Abrechnung gehört
Manche Mieter zählen auch Kosten zu den Nebenkosten, die sie direkt an einen Versorger zahlen: den Haushaltsstrom, Internet und Telefon oder das Gas für eine eigene Etagenheizung. Diese Verträge schließt der Mieter selbst, sie tauchen in Ihrer Abrechnung nicht auf. Stellt ein Mieter Fragen zu seiner Stromrechnung, ist das eine Sache zwischen ihm und seinem Stromanbieter.
Vorauszahlung oder Pauschale
Auch bei den Betriebskosten gibt es zwei Formen. Bei Vorauszahlungen zahlt der Mieter monatlich einen Abschlag, und Sie rechnen jährlich ab. Bei einer Pauschale ist mit dem monatlichen Betrag alles abgegolten, eine Abrechnung gibt es nicht (§ 556 Abs. 2 BGB). Was gilt, steht im Mietvertrag. Nur bei Vorauszahlungen brauchen Sie eine Betriebskostenabrechnung, und nur dann gilt die Frist von zwölf Monaten.
Welchen Begriff Sie verwenden sollten
In der Abrechnung selbst ist „Betriebskostenabrechnung“ der genauere Begriff, weil er auf das Gesetz verweist. Nötig ist er nicht. Wichtiger ist, dass nur vereinbarte Betriebskosten darin stehen und dass jede Kostenart Gesamtbetrag, Schlüssel, Anteil und die Vorauszahlungen zeigt (Mindestangaben).
Unsere Abrechnung heißt Betriebskostenabrechnung und enthält ausschließlich die Kostenarten nach § 2 BetrKV, die Sie im Formular auswählen. Wenn Sie Ihre Zahlen bereitliegen haben: Angaben eintragen, etwa 20 Minuten, Festpreis ab 19 €.
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Häufige Fragen
Ist eine Abrechnung mit der Überschrift Nebenkostenabrechnung falsch?
Nein. Es kommt auf den Inhalt an, nicht auf die Überschrift. Enthält die Abrechnung nur umlagefähige Betriebskosten und die Mindestangaben, ist sie unter jedem der beiden Namen in Ordnung.
Gehören Heizkosten zu den Betriebskosten?
Ja. Heizung und Warmwasser stehen in § 2 Nr. 4 bis 6 BetrKV. Sie werden zusätzlich nach der Heizkostenverordnung verteilt und oft in einer eigenen Heizkostenabrechnung des Messdienstes ausgewiesen.