Warum Sie die Abrechnung umrechnen müssen
Die Hausgeldabrechnung verteilt alle Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Eigentümer. Ihr Mieter trägt davon nur Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB und § 2 BetrKV (Gesetzestext), und nur die, die im Mietvertrag vereinbart sind. Reichen Sie die Hausgeldabrechnung einfach weiter, verlangen Sie Kosten, die der Mieter nicht schuldet. Außerdem fehlen Angaben, die eine Betriebskostenabrechnung formell braucht, etwa die Berechnung seines Anteils und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Den Grundsatz erklärt die Seite Nebenkostenabrechnung Eigentumswohnung.
Umlagefähig oder nicht
| Position in der Hausgeldabrechnung | auf den Mieter umlegen? |
|---|---|
| Wasser, Abwasser, Niederschlagswasser | ja |
| Müllabfuhr, Straßenreinigung, Winterdienst | ja |
| Gebäudereinigung, Gartenpflege | ja |
| Allgemeinstrom, Aufzug | ja |
| Gebäude- und Haftpflichtversicherung | ja |
| Hausmeister, ohne Reparatur- und Verwaltungsanteil | ja |
| Heizung und Warmwasser laut Einzelabrechnung | ja |
| Verwaltervergütung | nein |
| Instandhaltung, Reparaturen | nein |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | nein |
| Bankgebühren, Porto der Verwaltung | nein |
| Sonderumlagen | nein |
| Kabel-TV seit 01.07.2024 | nein |
Viele Verwaltungen markieren die umlagefähigen Positionen bereits. Prüfen Sie das trotzdem gegen Ihren Mietvertrag. Steht dort zum Beispiel kein Aufzug, bleibt auch der Aufzug bei Ihnen.
Welcher Schlüssel gilt
Maßgeblich ist der Mietvertrag. Viele Verträge über Eigentumswohnungen verweisen auf die Schlüssel der Gemeinschaft, meist Miteigentumsanteile. Dann übernehmen Sie die Verteilung aus der Hausgeldabrechnung: Gesamtkosten der Anlage, Schlüssel, Ihr Anteil. Steht im Vertrag nichts, gilt nach § 556a Abs. 1 BGB die Wohnfläche, was bei einer Eigentumswohnung zu einer zweiten Rechnung mit den Flächen der ganzen Anlage führt. Mehr dazu unter Umlageschlüssel.
Die Grundsteuer kommt dazu
Die Grundsteuer steht nicht in der Hausgeldabrechnung. Jeder Eigentümer bekommt seinen eigenen Bescheid von der Gemeinde. Ist sie im Mietvertrag als Betriebskostenart vereinbart, nehmen Sie den Jahresbetrag aus Ihrem Bescheid und legen ihn als eigene Position um. Für 2025 gilt der neue Bescheid nach der Grundsteuerreform; was das bedeutet, steht auf der Seite Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung.
Beispiel: eine Wohnung mit 72,50 von 1.000 Miteigentumsanteilen
| Position | Kosten der Anlage | Schlüssel | Ihre Wohnung | umlagefähig |
|---|---|---|---|---|
| Wasser und Abwasser | 6.400,00 € | Zähler | 412,30 € | 412,30 € |
| Müllabfuhr | 2.880,00 € | MEA | 208,80 € | 208,80 € |
| Gebäudereinigung | 3.600,00 € | MEA | 261,00 € | 261,00 € |
| Gartenpflege | 1.920,00 € | MEA | 139,20 € | 139,20 € |
| Allgemeinstrom | 960,00 € | MEA | 69,60 € | 69,60 € |
| Gebäudeversicherung | 4.200,00 € | MEA | 304,50 € | 304,50 € |
| Hausmeister, davon 600,00 € Reparaturen | 4.800,00 € | MEA | 348,00 € | 304,50 € |
| Heizung und Warmwasser | laut Messdienst | Verbrauch | 1.104,75 € | 1.104,75 € |
| Verwaltervergütung | 5.400,00 € | 18 Einheiten | 300,00 € | 0,00 € |
| Instandhaltung | 7.250,00 € | MEA | 525,63 € | 0,00 € |
| Zuführung Erhaltungsrücklage | 12.000,00 € | MEA | 870,00 € | 0,00 € |
| Bankgebühren | 240,00 € | MEA | 17,40 € | 0,00 € |
| Summe | 4.561,18 € | 2.804,65 € |
Dazu kommt die Grundsteuer aus Ihrem Bescheid, hier 286,00 €. Umlagefähig sind damit 3.090,65 €. Hätten Sie die 4.561,18 € aus der Hausgeldabrechnung einfach weitergegeben, wären 1.756,53 € zu viel verlangt, und der Mieter hätte mit seinem Widerspruch recht (Widerspruch des Mieters).
Achten Sie auf gemischte Positionen
Nicht jede Position ist sauber getrennt. Häufig steckt in der Hausmeisterrechnung ein Anteil für kleine Reparaturen oder Verwaltungsarbeiten, in der Gartenpflege eine Neupflanzung, im Allgemeinstrom der Strom für eine Wallbox. Fragen Sie im Zweifel bei der Verwaltung nach, wie sich der Betrag zusammensetzt, und legen Sie die Antwort zu den Belegen. Im Beispiel oben sind deshalb von 4.800,00 € Hausmeisterkosten nur 4.200,00 € umgelegt.
So geht es schneller
Im Formular wählen Sie „vermietete Eigentumswohnung“ und tragen je Kostenart aus der Hausgeldabrechnung den Betrag Ihrer Wohnung, die Gesamtkosten der Anlage und den Schlüssel ein; Reparaturanteile kommen in das Feld „davon nicht umzulegen“. Die Grundsteuer tragen Sie aus Ihrem Bescheid ein. Angaben eintragen, für eine Wohnung 19 €, und Sie bekommen die fertige Abrechnung mit allen Mindestangaben und dem Ausweis nach § 35a EStG, tagesgenau bei einem Mieterwechsel.
Das Bestellformular wird geladen.
Häufige Fragen
Welche Kosten aus der Hausgeldabrechnung darf ich nicht umlegen?
Die Vergütung der Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, Kontoführungsgebühren, Sonderumlagen und Rechtskosten der Gemeinschaft. Seit dem 01.07.2024 auch die Kosten eines Kabelanschlusses, die über die Gemeinschaft abgerechnet werden.
Muss ich die Zahlen aus dem Wirtschaftsplan oder aus der Jahresabrechnung nehmen?
Aus der Jahresabrechnung. Der Wirtschaftsplan enthält nur geplante Beträge. Ihr Mieter zahlt die tatsächlichen Kosten des Abrechnungszeitraums.
Was mache ich, wenn die Hausgeldabrechnung ein anderes Jahr abdeckt als mein Mietvertrag?
In den meisten Gemeinschaften ist das Wirtschaftsjahr das Kalenderjahr. Rechnen Sie Ihrem Mieter dann ebenfalls das Kalenderjahr ab. Zieht er unterjährig ein oder aus, wird tagesgenau aufgeteilt.