Wann die Nachzahlung fällig ist
Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Der Anspruch des Vermieters auf die Nachzahlung wird grundsätzlich mit der Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig. Eine angemessene Prüffrist muss vorher nicht verstrichen sein (BGH, Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05, Urteil beim BGH).
Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens muss die Abrechnung formell in Ordnung sein, also Gesamtkosten, Schlüssel, Anteil und Vorauszahlungen enthalten (Mindestangaben). Fehlt etwas davon, ist auch nichts fällig. Zweitens darf der Mieter zahlen verweigern, solange Sie ihm die Belegeinsicht verwehren. Mehr dazu auf der Seite Belegeinsicht.
In der Praxis setzen die meisten Vermieter im Anschreiben ein Zahlungsdatum. Das ist fair und erspart Diskussionen. Rechtlich ist es eine Bitte; Verzug tritt durch dieses Datum allein noch nicht ein.
Schritt 1: freundlich erinnern
Viele Nachzahlungen bleiben einfach liegen: Urlaub, Überweisung vergessen, Dauerauftrag statt Einzelzahlung. Eine kurze Erinnerung klärt das meist. Bleiben Sie sachlich, Sie wollen das Mietverhältnis noch Jahre weiterführen.
Sehr geehrte Frau Beispiel,
mit meinem Schreiben vom 12.05.2026 habe ich Ihnen die Betriebskostenabrechnung für 2025 übersandt. Sie ergibt eine Nachzahlung von 286,40 €. Ein Zahlungseingang ist bei mir bisher nicht verbucht.
Bitte überweisen Sie den Betrag bis zum 15.07.2026 auf das bekannte Konto. Haben Sie Fragen zur Abrechnung oder möchten Sie die Belege einsehen, melden Sie sich gern; wir vereinbaren dann einen Termin. Sollte sich dieses Schreiben mit Ihrer Zahlung überschnitten haben, betrachten Sie es bitte als erledigt.
Mit freundlichen Grüßen
Ist eine Ratenzahlung für den Mieter einfacher, ist sie oft der schnellste Weg zum Geld. Halten Sie eine Vereinbarung schriftlich fest.
Schritt 2: mahnen, damit Verzug eintritt
Zahlt der Mieter auch dann nicht, schicken Sie eine Mahnung. Mit ihr gerät er in Verzug (§ 286 Abs. 1 BGB, Gesetzestext). Ab dann schuldet er Verzugszinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Bezeichnen Sie das Schreiben ruhig als Mahnung, nennen Sie Betrag, Abrechnung und eine letzte Frist von etwa zwei Wochen. Schicken Sie es so, dass Sie den Zugang belegen können, siehe Zustellung und Nachweis.
Schritt 3: gerichtliches Mahnverfahren
Bleibt auch die Mahnung ohne Wirkung, können Sie beim zuständigen Mahngericht einen Mahnbescheid beantragen, in den meisten Ländern online. Das Gericht prüft dabei nicht, ob die Forderung berechtigt ist. Legt der Mieter Widerspruch ein, geht die Sache ins streitige Verfahren beim Amtsgericht. Spätestens dann zahlt sich eine saubere Abrechnung aus, denn das Gericht prüft jede Zeile.
Bei einer Nachzahlung von 286,40 € lohnt der Weg vor Gericht nur, wenn die Abrechnung formell und inhaltlich stimmt. Ein Formfehler kann die ganze Forderung kosten, und die Gerichtskosten tragen Sie, wenn Sie verlieren.
Die Kaution bleibt tabu
Während das Mietverhältnis läuft, dürfen Sie eine streitige Nachzahlung nicht aus der Kaution nehmen (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13). Die Kaution sichert Ihre Ansprüche für die Zeit nach dem Auszug. Erst bei der Abrechnung der Kaution nach Mietende kommt die offene Forderung wieder ins Spiel.
Was hilft, bevor es so weit kommt
Die meisten Zahlungsstreitigkeiten beginnen mit einer Abrechnung, die der Mieter nicht versteht. Wenn jede Zeile Gesamtkosten, Schlüssel und Anteil zeigt und das Anschreiben den Betrag, das Zahlungsdatum und das Angebot zur Belegeinsicht nennt, gibt es weniger Anlass zum Zögern. Wenn Sie das nicht selbst aufbereiten wollen: Angaben eintragen, und Sie bekommen je Mieter die fertige PDF und das Anschreiben als Word-Datei, in dem Sie das Zahlungsdatum noch anpassen können.
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Häufige Fragen
Wie lange hat der Mieter Zeit, die Nachzahlung zu bezahlen?
Fällig ist sie nach dem BGH grundsätzlich schon mit Zugang der formell ordnungsgemäßen Abrechnung (Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05). Eine gesetzliche Zahlungsfrist gibt es nicht. Viele Vermieter nennen im Anschreiben ein Zahlungsdatum etwa vier Wochen nach Versand, damit der Mieter in Ruhe prüfen kann.
Darf ich die Nachzahlung von der Kaution nehmen?
Während des laufenden Mietverhältnisses nicht, wenn der Mieter die Forderung bestreitet. Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter sich wegen streitiger Forderungen nicht aus der Kaution befriedigen darf (Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13).
Darf der Mieter die Zahlung verweigern, bis er die Belege gesehen hat?
Ja. Solange Sie ihm die Einsicht in die Belege nicht ermöglichen, kann er die Nachzahlung zurückhalten (§ 273 BGB). Bieten Sie die Einsicht deshalb gleich an, wenn er danach fragt.