Was das Gesetz sagt
§ 2 Nr. 9 BetrKV (Gesetzestext) nennt die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung in einem Atemzug, beschreibt die Ungezieferbekämpfung aber nicht näher. Den Rahmen setzt § 1 Abs. 1 BetrKV: Betriebskosten sind Kosten, die laufend entstehen (Gesetzestext). Daraus folgt die Unterscheidung, um die es bei dieser Kostenart fast immer geht.
Laufend oder einmalig
Laufend und umlagefähig, wenn im Mietvertrag vereinbart:
- ein Vertrag mit einem Schädlingsbekämpfer, der Köderstationen am Müllplatz und im Keller regelmäßig kontrolliert,
- eine jährliche vorbeugende Behandlung gegen Schaben in einem Haus mit bekanntem Risiko,
- eine regelmäßige Kontrolle gemeinsam genutzter Räume.
Einmalig und nach verbreiteter Ansicht nicht umlagefähig:
- der Einsatz gegen ein Wespennest am Dach,
- die Bekämpfung von Mäusen nach einem einzelnen Befall im Keller,
- ein Befall in nur einer Wohnung.
Die Grenze ist nicht immer scharf. Wiederholt sich derselbe Einsatz jedes Jahr, kann er zur laufenden Maßnahme werden. Ein guter Hinweis ist, ob es einen festen Vertrag mit Turnus gibt.
Abgrenzung zu Instandsetzung
Nicht zur Ungezieferbekämpfung gehören bauliche Maßnahmen gegen Schädlinge: Gitter vor Kellerfenstern, das Abdichten von Mauerritzen, der Austausch befallener Holzbalken. Das ist Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Auch die Reinigung und Desinfektion nach einem Befall teilt diese Einordnung, wenn sie einmalig ist.
Rechenbeispiel: Köderstationen mit Wespennest
Ein Dreifamilienhaus mit 50, 65 und 85 m², zusammen 200 m². Am Müllplatz stehen Köderstationen gegen Ratten, die ein Fachbetrieb viermal im Jahr kontrolliert. Im Sommer musste zusätzlich ein Wespennest am Dachüberstand entfernt werden (Beispielwerte):
| Posten | Betrag | umlagefähig |
|---|---|---|
| Kontrolle Köderstationen 4 × 45,00 € | 180,00 € | 180,00 € |
| Entfernung Wespennest, einmalig | 120,00 € | nein |
Verteilt werden 180,00 € nach Wohnfläche:
| Wohnung | Fläche | Anteil |
|---|---|---|
| EG | 50 m² | 45,00 € |
| OG | 65 m² | 58,50 € |
| DG | 85 m² | 76,50 € |
Einen eigenen Durchschnittswert für die Ungezieferbekämpfung weist der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds nicht aus (Quelle). In vielen kleinen Häusern fällt sie gar nicht an. Wo es einen Vertrag gibt, hängen die Kosten stark vom Ort und vom Umfang der Kontrollen ab.
Reicht die allgemeine Klausel im Mietvertrag?
Die Ungezieferbekämpfung steht in Nr. 9 und ist damit von der Klausel erfasst, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Anders als bei den sonstigen Betriebskosten muss sie nicht einzeln aufgeführt sein. Zählt Ihr Vertrag die Kostenarten dagegen einzeln auf und fehlt die Ungezieferbekämpfung in dieser Liste, bleibt sie bei Ihnen. Fällt sie erstmals an, weil Sie einen neuen Vertrag mit einem Schädlingsbekämpfer schließen, erklären Sie die neue Zeile kurz im Anschreiben.
Welcher Schlüssel
Weil die Maßnahmen dem ganzen Haus dienen, ist die Wohnfläche üblich und auch der gesetzliche Standard, wenn der Vertrag schweigt (§ 556a Abs. 1 BGB). Eine Verteilung nach Wohnungen ist bei gleich großen Wohnungen ebenfalls verbreitet.
Typische Fehler, die Mieter beanstanden
- Die Rechnung des Kammerjägers nach einem einmaligen Befall steht in der Abrechnung, ohne laufenden Vertrag.
- Die Kosten für eine einzelne Wohnung werden auf alle verteilt.
- Gitter und Abdichtungen tauchen unter „Ungezieferbekämpfung“ auf.
- Die Kostenart steht nicht im Mietvertrag, weil sie früher nie anfiel, und erscheint plötzlich in der Abrechnung.
Im Formular
Wählen Sie „Ungezieferbekämpfung (Nr. 9)“, tragen Sie die Jahressumme ein und den einmaligen Einsatz im Feld „davon nicht umzulegen“. So steht in der Abrechnung offen, was verteilt wurde und was bei Ihnen bleibt. Wenn Sie diese Arbeit nicht selbst machen möchten: Angaben eintragen, Sie erhalten je Mieter eine PDF mit allen Mindestangaben und eine Excel-Datei mit jeder Rechenzeile, für eine Wohnung 19 €.
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Häufige Fragen
Wer zahlt die Bekämpfung von Bettwanzen in einer Wohnung?
Ein Befall, der auf eine einzelne Wohnung beschränkt ist, gehört nicht in die Betriebskosten aller Mieter. Ob der Mieter oder Sie die Kosten tragen, hängt davon ab, wer den Befall verursacht hat. Das ist eine Frage des Einzelfalls und keine Frage der Abrechnung.
Darf ich die Rattenbekämpfung der Gemeinde umlegen?
Erhebt die Gemeinde dafür eine laufende Gebühr oder Umlage, die jedes Jahr anfällt, spricht viel für die Umlage nach Nr. 9. Ein einmaliger Bescheid nach einem konkreten Befall auf Ihrem Grundstück ist eher Schadensbeseitigung.