Wer prüfen muss
Die Pflicht steht in § 31 der Trinkwasserverordnung (Gesetzestext). Betreiber einer Wasserversorgungsanlage, die Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit abgeben, müssen auf Legionellen untersuchen lassen, wenn drei Dinge zusammenkommen:
- Es gibt eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung. Das ist ein Speicher oder zentraler Durchlauferhitzer mit mehr als 400 Litern Inhalt oder eine Anlage mit mehr als 3 Litern in mindestens einer Leitung zwischen dem Abgang des Erwärmers und der Entnahmestelle.
- Es gibt Duschen oder andere Einrichtungen, die das Wasser vernebeln.
- Das Gebäude ist kein Ein- oder Zweifamilienhaus.
Die Bereitstellung von Trinkwasser im Rahmen einer Vermietung gilt dabei ausdrücklich als gewerbliche Tätigkeit (§ 2 TrinkwV). Untersucht wird mindestens alle drei Jahre.
Welcher Kostenart die Prüfung zugeordnet wird
Die Betriebskostenverordnung nennt die Legionellenprüfung nicht ausdrücklich. Zwei Zuordnungen werden vertreten:
- Warmwasser nach § 2 Nr. 5 BetrKV: Die Untersuchung betrifft die zentrale Warmwasseranlage. Dann laufen die Kosten über die Heizkostenabrechnung und werden zum Großteil nach Verbrauch verteilt.
- Sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV: Nr. 5 nennt keine Prüfkosten dieser Art. Dann muss die Prüfung im Mietvertrag einzeln benannt sein (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03).
Dass eine Prüfung nur alle drei Jahre anfällt, steht der Umlage nicht entgegen. Der BGH hat wiederkehrende Prüfkosten auch bei mehrjährigem Abstand als Betriebskosten anerkannt (Urteil vom 14.02.2007, VIII ZR 123/06).
Praktisch heißt das: Steht die Legionellenprüfung ausdrücklich im Mietvertrag, sind Sie mit beiden Auffassungen auf der sicheren Spur. Fehlt sie, bleibt nur die Zuordnung zum Warmwasser, und die ist angreifbar.
Was nicht umlagefähig ist
Nach verbreiteter Ansicht bleiben folgende Kosten beim Vermieter:
- Der Einbau von Probenahmeventilen: einmalige bauliche Maßnahme.
- Die Gefährdungsanalyse und die Sanierung nach einem Befund über dem technischen Maßnahmenwert: Folgen eines Mangels der Anlage.
- Nachuntersuchungen nach einem Befund: Sie entstehen durch den Mangel und bleiben beim Vermieter.
- Eine thermische Desinfektion nach einem Befund.
Rechenbeispiel: Prüfung mit Nachuntersuchung
Ein Dreifamilienhaus mit 60, 80 und 100 m², zusammen 240 m², zentraler Warmwasserspeicher mit 500 Litern. Die Prüfung ist im Mietvertrag als sonstige Betriebskosten aufgeführt, Schlüssel Wohnfläche. Im Jahr 2025 fallen an (Beispielwerte):
| Posten | Betrag | umlagefähig |
|---|---|---|
| Pflichtuntersuchung, Probenahme und Labor | 390,00 € | 390,00 € |
| Nachuntersuchung nach erhöhtem Befund | 260,00 € | nein |
Verteilt werden 390,00 €:
| Wohnung | Fläche | Anteil |
|---|---|---|
| EG | 60 m² | 97,50 € |
| OG | 80 m² | 130,00 € |
| DG | 100 m² | 162,50 € |
Weil die Prüfung nur alle drei Jahre anfällt, springt die Position im Prüfjahr nach oben und fehlt in den beiden Jahren dazwischen. Erklären Sie das im Anschreiben, sonst kommt die Rückfrage sicher.
Einen eigenen Durchschnittswert nennt der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds für die Legionellenprüfung nicht. Für alle sonstigen Betriebskosten zusammen weist er 2024 im Schnitt 0,07 € je m² und Monat aus (Quelle).
Typische Fehler, die Mieter beanstanden
- Die Prüfung erscheint zweimal: in der Abrechnung des Messdienstes unter Warmwasser und noch einmal unter sonstigen Betriebskosten.
- Die Nachuntersuchung nach einem Befund wird mit umgelegt.
- Das Haus fällt gar nicht unter die Pflicht, etwa weil jede Wohnung eine eigene Therme hat, trotzdem steht eine Prüfung in der Abrechnung.
- Der Mietvertrag nennt die Prüfung nicht, sie steht aber unter „Sonstiges“.
Im Formular
Zwei Wege sind möglich. Als sonstige Betriebskosten wählen Sie Nr. 17 und tragen die Bezeichnung „Legionellenprüfung“ ein; die Nachuntersuchung kommt in das Feld „davon nicht umzulegen“. Ordnen Sie die Prüfung dem Warmwasser zu, gehört sie bei den Heizkosten unter „Weitere Heizkosten“. Rechnet ein Messdienst ab, sehen Sie zuerst in seiner Abrechnung nach, ob sie dort schon steht. Wenn Sie die Verteilung danach nicht selbst übernehmen möchten: Angaben eintragen, Sie bekommen je Mieter die fertige Abrechnung und eine Excel-Datei, in der jede Zeile nachvollziehbar ist.
Verwandt: Rauchmelder, Heizkosten selbst abrechnen und sonstige Betriebskosten.
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Häufige Fragen
Muss ich in meinem Dreifamilienhaus auf Legionellen prüfen?
Nur, wenn das Haus eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung hat und Duschen vorhanden sind. Ein- und Zweifamilienhäuser sind ausgenommen. Ein Dreifamilienhaus mit zentralem Speicher über 400 Litern fällt unter die Pflicht, ein Haus mit Durchlauferhitzern oder Gasthermen in jeder Wohnung in der Regel nicht.
Darf ich die Prüfung umlegen, wenn ich gar nicht prüfen muss?
Lassen Sie freiwillig prüfen, fehlt die Pflicht als Begründung. Ob die Kosten dann laufende Betriebskosten sind, ist offen. Wer sicher gehen will, legt nur die Pflichtprüfung um.