Warum Rauchmelder unter „sonstige Betriebskosten“ fallen
Rauchwarnmelder kommen in den Nummern 1 bis 16 des § 2 BetrKV nicht vor. Laufende Kosten für sie können deshalb nur unter Nr. 17 umgelegt werden, die sonstigen Betriebskosten (Gesetzestext). Dafür gelten zwei Bedingungen: Es muss sich um Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV handeln, also um laufend entstehende Kosten, und der Mietvertrag muss sie ausdrücklich benennen. Ein Satz wie „sonstige Betriebskosten“ reicht dafür nicht.
Wartung: umlagefähig
Die regelmäßige Prüfung, ob die Melder funktionieren, ist eine wiederkehrende Prüfung der Betriebsbereitschaft. Solche Prüfkosten hat der BGH für technische Anlagen als Betriebskosten anerkannt, auch wenn sie nicht jedes Jahr anfallen (Urteil vom 14.02.2007, VIII ZR 123/06, zur Prüfung der Elektroanlage). Die jährliche Rauchmelderwartung durch einen Dienstleister ist ein typischer Fall.
Miete: nicht umlagefähig
Viele Vermieter haben die Melder nicht gekauft, sie mieten sie samt Wartung von einem Messdienst. Der BGH hat entschieden, dass die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern keine sonstigen Betriebskosten sind. Sie stehen den Anschaffungskosten gleich, und die sind nicht umlagefähig (Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20). Weil die Miete damit gar keine Betriebskosten sind, hilft es auch nicht, sie im Mietvertrag aufzuführen.
Für die Abrechnung bedeutet das: Sie brauchen eine Rechnung, die Miete und Wartung getrennt ausweist. Steht dort nur ein Pauschalpreis „Rauchmelder-Service“, fragen Sie den Dienstleister nach der Aufteilung. Ohne Aufteilung lässt sich kaum begründen, welcher Teil Wartung ist.
Rechenbeispiel: Mietvertrag mit Wartung
Ein Dreifamilienhaus mit 62, 78 und 100 m², zusammen 240 m². Die Wohnungen haben 4, 5 und 6 Melder, zusammen 15. Der Dienstleister stellt in Rechnung (Beispielwerte):
| Posten | Betrag | umlagefähig |
|---|---|---|
| Gerätemiete 15 × 4,20 € | 63,00 € | nein |
| Jährliche Wartung 15 × 3,10 € | 46,50 € | 46,50 € |
Laut Mietvertrag gilt für die sonstigen Betriebskosten die Wohnfläche:
| Wohnung | Fläche | Anteil |
|---|---|---|
| EG | 62 m² | 12,01 € |
| OG | 78 m² | 15,11 € |
| DG | 100 m² | 19,38 € |
Die Beträge sind klein. Der Fehler, die Gerätemiete mit umzulegen, wäre es auf Dauer aber nicht: Über zehn Jahre kämen allein in diesem Haus 630,00 € zusammen, die die Mieter zurückfordern könnten, soweit sie rechtzeitig Einwendungen erheben.
Einen eigenen Durchschnittswert für Rauchmelder nennt der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds nicht. Für alle sonstigen Betriebskosten zusammen weist er 2024 im Schnitt 0,07 € je m² und Monat aus (Quelle). Wie hoch die Wartung ist, hängt vom Anbieter und der Zahl der Melder ab.
Typische Fehler, die Mieter beanstanden
- Der Pauschalpreis aus Miete und Wartung wird komplett umgelegt.
- Die Rauchmelderwartung steht nicht im Mietvertrag, erscheint aber in der Abrechnung.
- Der Austausch defekter Melder oder neuer Batterien wird als Wartung abgerechnet, obwohl der Dienstleister ihn gesondert berechnet.
- Die Kosten erscheinen unter „Sonstiges“ ohne Bezeichnung. Der Mieter kann dann nicht erkennen, was er bezahlt.
Im Formular
Wählen Sie „Sonstige Betriebskosten (Nr. 17), im Mietvertrag einzeln benannt“, tragen Sie als Bezeichnung „Wartung Rauchwarnmelder“ ein und die Gerätemiete im Feld „davon nicht umzulegen“. Setzen Sie das Häkchen nur, wenn die Wartung in Ihren Mietverträgen steht. Wenn Sie das nicht für jede Kleinposition selbst nachrechnen möchten: Angaben eintragen, das Programm verteilt jede Kostenart auf den Cent und liefert je Mieter die fertige PDF innerhalb von 30 Minuten.
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Häufige Fragen
Mein Mietvertrag nennt die Rauchmelderwartung nicht. Kann ich sie trotzdem umlegen?
Sonstige Betriebskosten müssen im Mietvertrag einzeln benannt sein (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03). Fehlt die Rauchmelderwartung, bleibt sie in der Regel bei Ihnen. Für neue Mietverträge lohnt es sich, sie ausdrücklich aufzuführen.
Wer muss die Rauchmelder warten, ich oder der Mieter?
Das regeln die Bauordnungen der Länder unterschiedlich. In manchen Ländern ist der unmittelbare Besitzer, also der Mieter, für die Betriebsbereitschaft zuständig, in anderen der Eigentümer. Maßgeblich ist die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes. Übernehmen Sie die Wartung selbst, entstehen die Kosten bei Ihnen und können bei entsprechender Vereinbarung umgelegt werden.
Darf ich die gekauften Rauchmelder umlegen?
Nein. Der Kauf ist eine Anschaffung und keine laufende Betriebskostenart. Auch der spätere Austausch eines defekten Melders ist Instandsetzung.