Die Regel
Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen (§ 560 Abs. 4 BGB, Gesetzestext).
Angemessen heißt: orientiert am Ergebnis der letzten Abrechnung. Ein abstrakter Sicherheitszuschlag, etwa pauschal 10 %, ist nicht zulässig (BGH, Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10).
Rechenbeispiel
Ein Mieter hatte 2025 Kosten von 933,33 €. Bisher zahlt er 70,00 € im Monat.
933,33 € / 12 = 77,78 €. Aufgerundet auf volle Euro: 78,00 €.
Die neue Vorauszahlung ist also 78,00 € statt 70,00 €. Hat der Mieter nur einen Teil des Jahres in der Wohnung gewohnt, rechnen wir seine Kosten erst auf ein ganzes Jahr hoch: 600,00 € Kosten für 184 Tage entsprechen 1.190,22 € im Jahr, also 99,18 € im Monat, aufgerundet 100,00 €.
Ab wann die neue Vorauszahlung gilt
Das Gesetz nennt keinen Zeitpunkt. Üblich und vorsichtig ist der übernächste Monat nach Zugang der Erklärung, damit der Mieter seinen Dauerauftrag ändern kann. In unseren Anschreiben steht deshalb: „Ab der Miete für [übernächster Monat] beträgt sie …“. Die Word-Datei können Sie ändern, wenn Sie einen anderen Monat wollen.
Was im Anschreiben steht
Auf Grundlage dieser Abrechnung passe ich die monatliche Vorauszahlung nach § 560 Abs. 4 BGB an: Ab der Miete für Dezember 2026 beträgt sie 78,00 € statt bisher 70,00 €.
Den Vorschlag rechnen wir nur für Mieter, die am Ende des Abrechnungszeitraums noch in der Wohnung wohnen, und nur, wenn er vom bisherigen Betrag abweicht. Im Formular schalten Sie die Anpassung ein oder aus. In Ihrer Übersicht sehen Sie alle neuen Beträge auf einen Blick.
Auch eine Senkung ist möglich
Ergibt die Abrechnung, dass die Vorauszahlung deutlich zu hoch ist, kann auch der Mieter eine Senkung verlangen. Wenn Sie die Anpassung einschalten, schlagen wir in diesem Fall den niedrigeren Betrag vor.
Häufige Fragen
Brauche ich die Zustimmung des Mieters?
Nein. Die Anpassung ist eine einseitige Erklärung in Textform. Sie muss aber auf einer Abrechnung beruhen.
Darf ich wegen steigender Preise mehr verlangen?
Ein pauschaler Aufschlag ist nicht erlaubt. Konkret absehbare Kostensteigerungen, etwa ein schon bekannter höherer Grundsteuerbescheid, können nach der Rechtsprechung berücksichtigt werden. Im Zweifel bleiben Sie beim Ergebnis der Abrechnung.
Festpreis ab 19 € inklusive Umsatzsteuer.