Drei Bescheide, ein Betrag für die Abrechnung
Nach der Reform haben Eigentümer in Brandenburg in der Regel drei Schreiben erhalten. Das Finanzamt hat den Grundsteuerwert festgestellt und daraus den Grundsteuermessbetrag festgesetzt. Die Gemeinde hat dann mit ihrem Hebesatz die Grundsteuer berechnet. Nur dieser letzte Bescheid enthält den Betrag, den Sie zahlen und auf die Mieter umlegen.
Wer bei der Abrechnung versehentlich den Messbetrag einträgt, setzt nur einen Bruchteil der Steuer an. Bei einem Hebesatz von 400 % wäre es ein Viertel, die übrigen drei Viertel blieben nach Ablauf der Frist bei Ihnen.
So entsteht der Grundsteuerwert
Brandenburg wendet das Bundesrecht ohne eigene Abweichung bei der Bewertung an (Informationen des Landes). Für Mietwohngrundstücke und Ein- und Zweifamilienhäuser gilt das Ertragswertverfahren (§ 252 BewG, Gesetzestext). Grundlage ist keine tatsächliche Miete. Das Gesetz legt Durchschnittsmieten je Quadratmeter fest, abhängig vom Land, der Gebäudeart, der Wohnungsgröße und dem Baujahr, mit Zu- oder Abschlägen je nach Mietniveau der Gemeinde (§ 254 BewG, Gesetzestext). Dazu kommt der Bodenwert.
Rechenbeispiel
Für ein Zweifamilienhaus nehmen wir einen Grundsteuerwert von 150.000 € und einen Hebesatz von 400 % an. Beide Zahlen sind Annahmen. Ihre echten Werte stehen in den Bescheiden.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Grundsteuerwert (Annahme) | 150.000,00 € | |
| Messbetrag | 150.000 € × 0,31 ‰ | 46,50 € |
| Grundsteuer (Hebesatz angenommen) | 46,50 € × 400 % | 186,00 € |
Hat die obere Wohnung 80 m² und die untere, die Sie selbst bewohnen, 100 m², trägt der Mieter 80 von 180 m², also 82,67 €. Die restlichen 103,33 € bleiben bei Ihnen.
Was das für Vermieter heißt
Für Wohngrundstücke gilt in Brandenburg die Messzahl des Bundes. Unterschiede zwischen zwei Häusern entstehen also über den Grundsteuerwert und den Hebesatz der Gemeinde. Weil Bodenrichtwert und Mietniveaustufe in den Wert eingehen, kommt ein Haus im Berliner Umland bei gleicher Wohnfläche und gleichem Baujahr auf einen höheren Grundsteuerwert als ein Haus in einer Gemeinde mit niedrigen Bodenpreisen und niedrigerer Mietniveaustufe.
Für Vermieter mit älteren Häusern lohnt ein Blick auf das Baujahr im Grundsteuerwertbescheid. Es beeinflusst die angesetzte Durchschnittsmiete und die Restnutzungsdauer und damit den Wert. Ist dort etwas falsch übernommen, wirkt sich das auf jeden Bescheid der Folgejahre aus. Ob Sie dagegen vorgehen, klären Sie mit dem Finanzamt oder einer Steuerberatung.
Die Grundsteuer in der Abrechnung 2025
Tragen Sie den Jahresbetrag für 2025 ein und verteilen Sie ihn nach dem Schlüssel aus dem Mietvertrag, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gibt es einen Bescheid für Ihre Wohnung, dessen Betrag ganz zu dieser Wohnung gehört. Mehr zu Schlüsseln unter Umlageschlüssel.
Ist die Steuer gestiegen, nennen Sie im Anschreiben den Betrag für 2024 und den für 2025 und erwähnen die Reform. Die Abrechnung muss bis zum 31.12.2026 beim Mieter sein. Ist der höhere Betrag dauerhaft, passen Sie danach die Vorauszahlung an. Die Übersicht aller Länder und den Rechner finden Sie unter Grundsteuer auf Mieter umlegen.
Wenn Sie sich die Arbeit mit Flächen, Tagen und Mindestangaben sparen möchten: Angaben eintragen, das Programm rechnet jede Kostenart auf den Cent und ein zweites rechnet nach, für 19 € bei einer vermieteten Wohnung.
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Häufige Fragen
Welchen der Grundsteuerbescheide brauche ich für die Nebenkostenabrechnung in Brandenburg?
Den Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde für 2025. Der Grundsteuerwertbescheid und der Messbescheid kommen vom Finanzamt und enthalten keinen zahlbaren Betrag.
Ich wohne selbst im Haus und vermiete eine Wohnung. Wie teile ich die Grundsteuer?
Nach dem Anteil der Wohnflächen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Den Anteil Ihrer eigenen Wohnung tragen Sie selbst. Der Mieter zahlt nur den Anteil seiner Wohnung.