So rechnet das bayerische Flächenmodell
Das Bayerische Grundsteuergesetz (BayGrStG) setzt für jeden Quadratmeter einen festen Betrag an. Bodenwert, Miete und Baujahr zählen nicht. Für ein Wohngrundstück ergibt sich der Messbetrag so:
- Grundstücksfläche × 0,04 € je m², davon 100 %
- Wohnfläche × 0,50 € je m², davon 70 %
- Nutzfläche (etwa Gewerbe) × 0,50 € je m², davon 100 %
Die Summe ist der Grundsteuermessbetrag. Die Gemeinde multipliziert ihn mit ihrem Hebesatz.
Rechenbeispiel mit München und Nürnberg
Ein Zweifamilienhaus steht auf 500 m² Grund und hat zusammen 120 m² Wohnfläche.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Boden | 500 m² × 0,04 € × 100 % | 20,00 € |
| Wohnen | 120 m² × 0,50 € × 70 % | 42,00 € |
| Messbetrag | 20,00 € + 42,00 € | 62,00 € |
| München (824 %) | 62,00 € × 8,24 | 510,88 € |
| Nürnberg (780 %) | 62,00 € × 7,80 | 483,60 € |
Sind die beiden Wohnungen 50 und 70 m² groß, entfallen in München 212,87 € auf die kleinere und 298,01 € auf die größere Wohnung. Die Hebesätze stammen aus den Veröffentlichungen der Städte für 2025.
Was Bayern für Vermieter besonders macht
Weil nur Flächen zählen, zahlt ein Haus in bester Lage nicht mehr Messbetrag als ein gleich großes Haus am Ortsrand. Hohe Bodenpreise schlagen in Bayern nicht auf den Messbetrag durch, anders als in den Ländern mit Bundesmodell, wo der Bodenwert in den Grundsteuerwert einfließt. Mehrfamilienhäuser mit viel Wohnfläche auf kleinem Grundstück zahlen dagegen vor allem über die Wohnfläche.
Die Rechnung ist für Mieter gut nachvollziehbar. Fragt ein Mieter nach, können Sie ihm die Flächen aus dem Bescheid und den Hebesatz nennen. Mehr braucht es nicht, um den Betrag nachzurechnen.
Die Grundsteuer in der Abrechnung 2025
In die Abrechnung für 2025 gehört der Jahresbetrag aus dem Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde für 2025. Diesen verteilen Sie nach dem Schlüssel aus dem Mietvertrag, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung bekommen Sie einen eigenen Bescheid für Ihre Wohnung. Dieser Betrag gehört ganz zu Ihrer Wohnung und wird nicht über das Hausgeld verteilt.
Ist der Betrag gegenüber 2024 gestiegen, erklären Sie das im Anschreiben in einem Satz: Seit 2025 berechnet Bayern die Grundsteuer nach Grundstücks- und Wohnfläche, und die Gemeinde hat einen neuen Hebesatz festgesetzt. Nennen Sie beide Jahresbeträge. Wie das aussehen kann, zeigt Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung. Zieht ein Mieter unterm Jahr aus, wird die Grundsteuer tagesgenau geteilt.
Die Abrechnung 2025 muss bis zum 31.12.2026 beim Mieter sein. Danach ist eine Nachzahlung ausgeschlossen, auch wenn sie nur aus der höheren Grundsteuer stammt. Ist die Steuer dauerhaft gestiegen, können Sie nach der Abrechnung die Vorauszahlung anpassen.
Eine Übersicht aller Länder steht unter Grundsteuer auf Mieter umlegen, dort finden Sie auch einen Rechner für die Verteilung nach Wohnfläche.
Wenn Sie die Abrechnung lieber abgeben: Angaben eintragen, das Programm verteilt Grundsteuer, Wasser, Müll und alle anderen Posten nach Ihren Schlüsseln und liefert je Mieter die fertige PDF, für 19 € bei einer Wohnung und 39 € bei zwei oder drei.
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Häufige Fragen
Spielt die Lage in Bayern für die Grundsteuer eine Rolle?
Für den Messbetrag nicht. Bayern rechnet nur mit Grundstücksfläche, Wohnfläche und Nutzfläche. Unterschiede zwischen Gemeinden entstehen allein über den Hebesatz.
Darf ich in Bayern die Grundsteuer nach Personen auf die Mieter verteilen?
Nur wenn das im Mietvertrag so vereinbart ist. Ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Für eine Steuer, die nach Flächen bemessen wird, ist die Wohnfläche auch der naheliegende Schlüssel.