So rechnet das Hamburger Wohnlagemodell
Hamburg hat ein eigenes Grundsteuergesetz. Wie in Bayern werden Flächen mit festen Beträgen angesetzt: Grundstücksfläche mit 0,04 € je m², Wohn- und Nutzflächen mit 0,50 € je m². Darauf wirken die Messzahlen. Für Wohnflächen beträgt sie 70 %, in normaler Wohnlage wird dieser Wert zusätzlich um 25 % gemindert, also mit 0,75 multipliziert. Nutzflächen werden mit 87 % angesetzt. Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt 2025 bei 975 %. Quelle sind die Fragen und Antworten der Finanzbehörde.
Welche Wohnlage gilt, regelt die Wohnlagenverzeichnis-Verordnung. Sie baut auf dem Wohnlagenverzeichnis auf, das auch für den Hamburger Mietenspiegel verwendet wird. Die Finanzbehörde unterscheidet nur zwischen normaler und guter Wohnlage.
Rechenbeispiel: normale und gute Wohnlage
Ein Zweifamilienhaus steht auf 500 m² Grund und hat 120 m² Wohnfläche.
| Schritt | normale Wohnlage | gute Wohnlage |
|---|---|---|
| Boden: 500 m² × 0,04 € | 20,00 € | 20,00 € |
| Wohnen: 120 m² × 0,50 € × 70 % | 42,00 € | 42,00 € |
| Wohnen nach Abschlag (× 0,75) | 31,50 € | kein Abschlag |
| Messbetrag | 51,50 € | 62,00 € |
| Grundsteuer (× 975 %) | rund 502,13 € | 604,50 € |
Das Ergebnis ist unsere Rechnung mit den Parametern der Finanzbehörde. Durch Rundung im Bescheid kann der Betrag um einige Cent abweichen. Maßgeblich ist immer der Bescheid. Die Finanzbehörde bietet außerdem eine Berechnungshilfe mit Beispielrechnungen an.
Was Hamburg für Vermieter heißt
In Hamburg zahlt ein Haus in guter Wohnlage bei gleichen Flächen rund 20 % mehr Grundsteuer als eines in normaler Lage. Im Beispiel sind das 102,37 € im Jahr. Bei einer Wohnung mit 60 m² entfällt davon die Hälfte auf den Mieter, gut 4 € im Monat.
Der Hebesatz von 975 % wirkt hoch, er ist aber auf das Flächenmodell abgestimmt und lässt sich mit Hebesätzen aus Ländern mit Bundesmodell nicht vergleichen. Für die Erklärung gegenüber Mietern taugt der Hebesatz allein deshalb wenig. Besser ist der Vergleich der Jahresbeträge 2024 und 2025.
Die Grundsteuer in der Abrechnung 2025
Setzen Sie den Jahresbetrag aus dem Grundsteuerbescheid für 2025 an. Verteilt wird nach dem Schlüssel im Mietvertrag, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gibt es einen eigenen Bescheid. Dessen Betrag gehört ganz zu Ihrer Wohnung, er wird nicht über das Hausgeld verteilt.
Wechselt der Mieter im Jahr, teilen Sie die Grundsteuer nach Tagen. Die Abrechnung 2025 muss bis zum 31.12.2026 zugehen. Wie Sie eine Veränderung im Anschreiben erklären, zeigt Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung. Ist der Betrag dauerhaft höher, folgt die Anpassung der Vorauszahlung. Alle Länder im Überblick: Grundsteuer auf Mieter umlegen.
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Häufige Fragen
Woher weiß ich, ob mein Haus in Hamburg in normaler oder guter Wohnlage liegt?
Die Einstufung folgt aus der Wohnlagenverzeichnis-Verordnung nach § 4 Abs. 2 HmbGrStG, die auf dem Wohnlagenverzeichnis des Hamburger Mietenspiegels aufbaut. Im Messbescheid des Finanzamts sehen Sie, ob der Abschlag berücksichtigt wurde.
Bekommen Mieter in guter Wohnlage eine höhere Grundsteuer berechnet?
Die Steuer für das Grundstück ist höher, weil der Abschlag von 25 % entfällt. Auf die Mieter wird sie wie überall nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt, meist nach Wohnfläche.
Gibt es in Hamburg weitere Abschläge für Vermieter?
Nach den Angaben der Finanzbehörde mindert sich die Messzahl um je 25 % auch für geförderten Wohnraum und für Baudenkmäler. Ob das bei Ihrem Haus berücksichtigt ist, steht im Messbescheid.