So rechnet das Flächen-Lage-Modell
Niedersachsen hat ein eigenes Grundsteuergesetz. Grundlage sind Flächen mit festen Beträgen wie in Bayern: Grundstücksfläche × 0,04 € je m², Wohnfläche × 0,50 € je m², die Wohnfläche mit einer Messzahl von 70 %. Für die Lage gibt es einen Faktor, der auf Boden und Gebäude wirkt:
Lage-Faktor = (Bodenrichtwert des Grundstücks ÷ durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde) hoch 0,3
Ein Grundstück mit durchschnittlichem Bodenrichtwert hat den Faktor 1. Teurere Lagen liegen darüber, günstigere darunter, durch den Exponenten jeweils abgeschwächt. Das Landesamt für Steuern erklärt das Verfahren unter Grundsteuer B: Grundvermögen.
Der Grundsteuer-Viewer
Niedersachsen stellt einen Grundsteuer-Viewer bereit. Nach Adresse oder Flurstück gesucht, zeigt er auf einer Karte das Flurstück mit seiner Fläche, den Bodenrichtwert zum Stichtag und den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde, also beide Werte für den Lage-Faktor. Für Vermieter ist das praktisch: Sie können vor der Abrechnung überschlagen, ob der Betrag im Bescheid plausibel ist, und einem Mieter zeigen, woher der Faktor kommt.
Rechenbeispiele aus Hannover
Die Landeshauptstadt Hannover hat ihren Hebesatz für 2025 auf 900 % festgesetzt. In ihren Fragen und Antworten zur Grundsteuer rechnet sie ein Beispiel mit einem Messbetrag von 60,51 €: 60,51 € × 900 % = 544,59 € im Jahr.
Zum Vergleich unsere eigene Rechnung für ein Zweifamilienhaus mit 500 m² Grund und 120 m² Wohnfläche in einer Lage mit durchschnittlichem Bodenrichtwert, also Lage-Faktor 1:
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Boden | 500 m² × 0,04 € | 20,00 € |
| Wohnen | 120 m² × 0,50 € × 70 % | 42,00 € |
| Messbetrag bei Lage-Faktor 1 | 20,00 € + 42,00 € | 62,00 € |
| Grundsteuer in Hannover | 62,00 € × 900 % | 558,00 € |
Bei Wohnungen von 50 und 70 m² tragen die Mieter 232,50 € und 325,50 €. Liegt das Grundstück in einer teureren Zone, steigt der Messbetrag mit dem Lage-Faktor, den Sie im Viewer ablesen können.
Was Niedersachsen für Vermieter heißt
Die Lage zählt, aber nur gedämpft. Wer ein Mietshaus in einem gefragten Stadtteil hat, zahlt mehr als bei gleicher Fläche am Stadtrand, aber bei weitem nicht im Verhältnis der Bodenpreise. Häuser mit viel Wohnfläche zahlen vor allem über die Fläche.
Die Grundsteuer in der Abrechnung 2025
Setzen Sie den Jahresbetrag aus dem Grundsteuerbescheid für 2025 an. Verteilt wird nach dem Schlüssel im Mietvertrag, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB, mehr unter Umlageschlüssel). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gibt es einen Bescheid für Ihre Wohnung, dessen Betrag ganz zu ihr gehört.
Erklären Sie eine Erhöhung mit beiden Jahresbeträgen und dem Hinweis auf das neue Landesmodell, siehe Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung. Die Abrechnung muss bis zum 31.12.2026 zugehen. Danach können Sie die Vorauszahlung anpassen. Alle Länder im Vergleich: Grundsteuer auf Mieter umlegen.
Wenn Sie die Abrechnung nicht selbst zusammenstellen wollen: Angaben eintragen, in etwa 20 Minuten sind Sie fertig, und je Mieter kommt eine PDF mit Kostenaufstellung und Anschreiben zurück, für 19 bis 79 € je nach Zahl der Wohnungen.
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Häufige Fragen
Wo finde ich den Lage-Faktor für mein Grundstück in Niedersachsen?
Im Grundsteuer-Viewer des Landes unter grundsteuer-viewer.niedersachsen.de. Dort sind die Bodenrichtwerte und die Durchschnittswerte der Gemeinden hinterlegt. Der Faktor, mit dem gerechnet wurde, steht außerdem im Messbescheid des Finanzamts.
Kann mein Mieter die Grundsteuer in Niedersachsen selbst nachrechnen?
Im Prinzip ja. Mit Grundstücksfläche, Wohnfläche, dem Lage-Faktor aus dem Viewer und dem Hebesatz der Gemeinde lässt sich der Betrag überschlagen. Verbindlich ist der Bescheid, den er bei der Belegeinsicht sehen kann.