Das Bundesmodell in Thüringen bis 2026
Thüringen wendet die Formel des Bundes an: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Für 2025 und 2026 beträgt die Messzahl für Wohngrundstücke 0,31 Promille (§ 15 GrStG, Gesetzestext). Der Grundsteuerwert wird für Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren berechnet (§ 252 BewG), aus Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr und einer gesetzlich festgelegten Durchschnittsmiete.
Die Änderung ab 2027
Mit einem Gesetz vom 30.10.2025 ändert Thüringen die Messzahlen ab dem 01.01.2027: Wohngrundstücke 0,23 Promille statt 0,31, Nichtwohngrundstücke 0,59 Promille statt 0,34. Das Finanzministerium begründet das mit einer Mehrbelastung der Bürger durch das Bundesmodell im Jahr 2025, die zurückgeführt werden soll. Die Gemeinden sollen im zweiten Halbjahr 2026 ihre Hebesätze an die neuen Messbeträge anpassen, und zwar ohne Mehreinnahmen (Medieninformation des Finanzministeriums).
Rechenbeispiel
Für ein Zweifamilienhaus nehmen wir einen Grundsteuerwert von 160.000 € und einen Hebesatz von 400 % an. Beide Werte sind Annahmen.
| Schritt | 2025 und 2026 | ab 2027 |
|---|---|---|
| Grundsteuerwert (Annahme) | 160.000,00 € | 160.000,00 € |
| Messzahl Wohnen | 0,31 ‰ | 0,23 ‰ |
| Messbetrag | 49,60 € | 36,80 € |
| Grundsteuer bei 400 % (Annahme) | 198,40 € | 147,20 € |
Die Spalte ab 2027 zeigt nur, was bei unverändertem Hebesatz herauskäme. Weil die Gemeinden ihre Sätze neu festsetzen, wird der tatsächliche Betrag 2027 anders aussehen. Der Messbetrag sinkt im Beispiel um knapp 26 %.
Was das für Vermieter heißt
Für die Abrechnungen 2025 und 2026 ändert sich nichts: Sie setzen den Jahresbetrag aus dem jeweiligen Bescheid an. Die neue Messzahl wirkt erst in der Abrechnung 2027, die Sie 2028 erstellen.
Spannend wird die Vorauszahlung. Passen Sie nach der Abrechnung 2025 die Vorauszahlung nicht vorschnell wegen der erwarteten Entlastung nach unten an. Ob die Grundsteuer für Ihr Haus 2027 tatsächlich sinkt, zeigt erst der neue Bescheid Ihrer Gemeinde. Liegt er vor, können Sie nach der nächsten Abrechnung neu rechnen. Wie das geht, steht unter Vorauszahlung anpassen.
Fragen Mieter schon jetzt nach der Entlastung, ist eine ehrliche Antwort: Die Messzahl sinkt ab 2027, der Betrag hängt vom neuen Hebesatz der Gemeinde ab, und eine Senkung kommt über die Abrechnung 2027 bei ihnen an.
Die Grundsteuer in der Abrechnung 2025
Verteilen Sie den Jahresbetrag für 2025 nach dem Schlüssel im Mietvertrag, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Im Beispiel mit 198,40 € tragen bei Wohnungen von 70 und 90 m² die Mieter 86,80 € und 111,60 €. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gibt es einen eigenen Bescheid, der Betrag gehört ganz zu Ihrer Wohnung.
Die Abrechnung 2025 muss bis zum 31.12.2026 beim Mieter sein. Wie Sie eine Erhöhung durch die Reform erklären, zeigt Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung. Alle Länder und den Verteilrechner finden Sie unter Grundsteuer auf Mieter umlegen.
Sie möchten die Abrechnung nicht selbst aufstellen? Angaben eintragen, und Sie erhalten je Mieter die fertige PDF mit Anschreiben und Kostenaufstellung, dazu eine Excel mit jeder Rechenzeile, für 19 € bei einer Wohnung.
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Häufige Fragen
Sinkt die Grundsteuer für Mietwohnungen in Thüringen ab 2027?
Die Messzahl für Wohnen sinkt von 0,31 auf 0,23 Promille, für Nichtwohngrundstücke steigt sie von 0,34 auf 0,59 Promille. Weil die Gemeinden im zweiten Halbjahr 2026 ihre Hebesätze neu festsetzen, steht der Betrag für 2027 erst mit dem neuen Bescheid fest. Ziel des Landes ist eine Entlastung der Wohngrundstücke.
Muss ich als Vermieter in Thüringen wegen der neuen Messzahl etwas beantragen?
Nein. Nach Angaben des Finanzministeriums setzen die Finanzämter die neuen Messbeträge von Amts wegen fest, Anträge oder Formulare sind nicht nötig.
Welche Grundsteuer setze ich in der Abrechnung 2026 an?
Den Jahresbetrag für 2026 nach dem bisherigen Recht. Die neue Messzahl gilt erst ab dem 1. Januar 2027 und betrifft damit die Abrechnung 2027.