Das Bundesmodell in Nordrhein-Westfalen
Nordrhein-Westfalen wendet das Bundesmodell an: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Für Wohngrundstücke beträgt die Messzahl 0,31 Promille (§ 15 GrStG, Gesetzestext). Der Grundsteuerwert wird für Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren aus Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr und einer gesetzlich festgelegten Durchschnittsmiete berechnet (§ 252 BewG).
Seit einem Landesgesetz vom Juli 2024 dürfen die Gemeinden für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festsetzen. Die Finanzverwaltung begründet das unter differenzierte Hebesätze damit, dass private Haushalte in einigen Kommunen nach den neuen Grundsteuerwerten stärker belastet würden als die Eigentümer von Nichtwohngrundstücken. Mit zwei Hebesätzen kann eine Stadt diese Verschiebung ausgleichen.
Hebesätze großer Städte 2025
| Stadt | Wohnen | Nichtwohnen |
|---|---|---|
| Düsseldorf | 374 % | 374 % |
| Köln | 475 % | 475 % |
| Dortmund | 625 % | 1.245 % |
| Essen | 655 % | 1.290 % |
| Duisburg | 886 % | 1.469 % |
Düsseldorf und Köln haben einen einheitlichen Satz. Essen kehrt 2026 zu einem einheitlichen Satz von 925 % zurück.
Rechenbeispiel
Für ein Mehrfamilienhaus nehmen wir einen Grundsteuerwert von 240.000 € an. Der Messbetrag beträgt dann 240.000 € × 0,31 ‰ = 74,40 €. Je nach Stadt ergibt sich:
| Stadt | Rechnung | Grundsteuer 2025 |
|---|---|---|
| Düsseldorf | 74,40 € × 374 % | 278,26 € |
| Köln | 74,40 € × 475 % | 353,40 € |
| Dortmund | 74,40 € × 625 % | 465,00 € |
| Essen | 74,40 € × 655 % | 487,32 € |
| Duisburg | 74,40 € × 886 % | 659,18 € |
Der Grundsteuerwert ist eine Annahme, die Hebesätze stammen aus den Veröffentlichungen der Städte. In Essen läge dasselbe Haus 2026 bei 74,40 € × 925 % = 688,20 €, also 200,88 € mehr im Jahr.
Was das für Vermieter heißt
Wo eine Stadt zwei Hebesätze hat, sind Mietwohnhäuser mit dem niedrigeren Satz für Wohnen belastet. Für Ihre Mieter ist das eine gute Nachricht, und Sie können sie im Anschreiben ruhig erwähnen. Hat das Haus einen Laden oder ein Büro, wird es schwieriger, weil dann ein Teil der Steuer zum Gewerbe gehört. Häuser mit Gewerbe deckt unser Formular nicht ab.
Ändert die Stadt den Hebesatz zum Folgejahr, wie Essen zu 2026, steigt die Grundsteuer ohne Zutun. Rechnen Sie in diesem Fall nach der Abrechnung 2025 die neue Belastung durch und passen Sie die Vorauszahlung an, damit im nächsten Jahr keine große Nachzahlung entsteht. Wie, steht unter Vorauszahlung anpassen.
Die Grundsteuer in der Abrechnung 2025
Setzen Sie den Jahresbetrag aus dem Bescheid für 2025 an und verteilen Sie ihn nach dem Schlüssel im Mietvertrag, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung bekommen Sie einen Bescheid für Ihre Wohnung, der Betrag gehört ganz zu ihr. Die Abrechnung muss bis zum 31.12.2026 beim Mieter sein. Hinweise zum Anschreiben finden Sie unter Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung, alle Länder unter Grundsteuer auf Mieter umlegen.
Sie haben keine Lust auf Tabellen und Tagesrechnung? Angaben eintragen, das Programm erstellt je Mieter die fertige Abrechnung mit allen Mindestangaben und rechnet jede Zeile ein zweites Mal nach, in 30 Minuten oder Geld zurück.
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Häufige Fragen
Welcher Hebesatz gilt für mein Mietshaus in NRW, wenn die Stadt zwei Sätze hat?
Für Wohngrundstücke der Satz für Wohnen. Welcher Satz angewendet wurde, steht im Grundsteuerbescheid der Stadt. In Dortmund sind es 2025 zum Beispiel 625 % für Wohnen und 1.245 % für Nichtwohnen.
Essen hat den Hebesatz für 2026 geändert. Was heißt das für meine Mieter?
Essen setzt 2026 einheitlich 925 % an, nach 655 % für Wohnen im Jahr 2025. Die Grundsteuer für Wohnhäuser steigt damit 2026 um gut 41 %. Das betrifft erst die Abrechnung 2026, Sie können die Vorauszahlung aber schon nach der Abrechnung 2025 anpassen.