So rechnet das Landesmodell
Baden-Württemberg hat ein eigenes Grundsteuergesetz und rechnet nach einem modifizierten Bodenwertmodell. Die Formel lautet: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Wohnfläche, Baujahr und Miete spielen keine Rolle. Die allgemeine Messzahl beträgt 1,30 Promille. Dient das Grundstück überwiegend dem Wohnen, sinkt sie um 30 % auf 0,91 Promille. Das Finanzministerium erklärt das Verfahren in seinen Fragen und Antworten zur Grundsteuer.
Rechenbeispiel des Finanzministeriums
Das Ministerium rechnet mit einem Wohngrundstück von 400 m² und einem Bodenrichtwert von 250 € je m²:
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Grundsteuerwert | 400 m² × 250 € | 100.000,00 € |
| Messbetrag | 100.000 € × 0,91 ‰ | 91,00 € |
| Grundsteuer | 91,00 € × 350 % | 318,50 € |
Läge dasselbe Grundstück in Stuttgart, wo der Hebesatz für 2025 bei 160 % liegt, wären es 91,00 € × 160 % = 145,60 €. Der niedrige Stuttgarter Satz bedeutet aber nicht, dass dort wenig Grundsteuer anfällt: Die Bodenrichtwerte in der Stadt sind hoch, und sie stecken schon im Messbetrag.
Was das für Vermieter heißt
Weil das Gebäude nicht zählt, verschiebt sich die Last zwischen Grundstücken. Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen auf 500 m² zahlt im Modell genauso viel wie ein Einfamilienhaus auf einem gleich großen Grundstück mit gleichem Bodenrichtwert. Pro Wohnung ist die Grundsteuer im Mehrfamilienhaus damit oft niedriger. Bei einer Einliegerwohnung im eigenen Haus auf großem Grundstück kann der Betrag dagegen spürbar steigen.
Für die Umlage ändert das nichts. Der Bescheid nennt einen Jahresbetrag für das ganze Grundstück, und diesen verteilen Sie nach dem Schlüssel aus dem Mietvertrag. Steht dort nichts, gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Wohnen Sie selbst im Haus, bleibt Ihr Flächenanteil bei Ihnen. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung erhalten Sie einen eigenen Bescheid, dessen Betrag vollständig zu Ihrer Wohnung gehört. Mehr zur Verteilung unter Umlageschlüssel.
Die Grundsteuer in der Abrechnung 2025
In der Abrechnung für 2025 steht erstmals der Betrag nach dem Landesmodell. Nehmen Sie den Jahresbetrag aus dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde für 2025, nicht aus dem Messbescheid des Finanzamts. Der Messbescheid enthält nur den Messbetrag, erst die Gemeinde setzt mit dem Hebesatz die Steuer fest.
Hat sich der Betrag stark verändert, schreiben Sie im Anschreiben einen sachlichen Satz dazu: dass Baden-Württemberg die Grundsteuer seit 2025 nach Grundstücksfläche und Bodenrichtwert berechnet, mit dem Betrag für 2024 und 2025. Damit nehmen Sie vielen Rückfragen die Grundlage. Die Abrechnung muss bis zum 31.12.2026 beim Mieter sein. Wie Sie eine Erhöhung erklären, steht unter Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung.
Ist die Grundsteuer gestiegen, lohnt sich nach der Abrechnung ein Blick auf die Vorauszahlung, siehe Vorauszahlung anpassen. Eine Übersicht aller Länder finden Sie unter Grundsteuer auf Mieter umlegen.
Sie wollen die Grundsteuer und alle übrigen Kosten nicht selbst auf Flächen und Tage verteilen? Angaben eintragen dauert etwa 20 Minuten, das Programm rechnet auf den Cent und liefert je Mieter die fertige PDF mit allen Mindestangaben.
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Häufige Fragen
Warum ist die Grundsteuer für mein Mehrfamilienhaus in Baden-Württemberg gesunken oder gestiegen?
Im Landesmodell zählen nur Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Ein Haus mit vielen Wohnungen auf kleinem Grundstück kommt oft günstiger weg als früher, ein großes Grundstück in teurer Lage teurer. Dazu kommt der neue Hebesatz Ihrer Gemeinde.
Verteile ich die Grundsteuer in Baden-Württemberg nach Grundstücksfläche auf die Mieter?
Nein. Wie das Finanzamt die Steuer bemisst, ändert den Umlageschlüssel im Mietvertrag nicht. Ohne andere Vereinbarung gilt die Wohnfläche nach § 556a Abs. 1 BGB.
Gilt der Abschlag für Wohnen auch für mein vermietetes Haus?
Der Abschlag von 30 % auf die Messzahl gilt für Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen. Ein reines Mietwohnhaus fällt darunter. Welche Messzahl angesetzt wurde, sehen Sie im Messbescheid des Finanzamts.