So rechnet das Flächen-Faktor-Verfahren
Hessen hat ein eigenes Grundsteuergesetz. Die Grundlage gleicht dem bayerischen Flächenmodell: Grundstücksfläche × 0,04 € je m², Wohnfläche × 0,50 € je m² mit einer Messzahl von 70 %. Dazu kommt ein Faktor für die Lage:
Faktor = (Bodenrichtwert des Grundstücks ÷ durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde) hoch 0,3
Liegt der Bodenrichtwert genau im Durchschnitt, ist der Faktor 1. Bessere Lagen haben einen Faktor über 1, schlechtere darunter. Durch den Exponenten 0,3 wirkt sich die Lage nur gedämpft aus. Der Messbetrag wird auf volle Euro abgerundet und dann mit dem Hebesatz multipliziert. Das Verfahren beschreibt die Finanzverwaltung unter Grundsteuer B in Hessen.
Rechenbeispiel mit dem Frankfurter Hebesatz
Ein Zweifamilienhaus steht auf 500 m² Grund und hat 120 m² Wohnfläche. Frankfurt am Main hat für 2025 einen Hebesatz von 854,69 % beschlossen. Die beiden Bodenrichtwerte sind Annahmen für das Beispiel.
| Schritt | Lage im Durchschnitt | Bodenrichtwert doppelt so hoch |
|---|---|---|
| Boden: 500 m² × 0,04 € | 20,00 € | 20,00 € |
| Wohnen: 120 m² × 0,50 € × 70 % | 42,00 € | 42,00 € |
| Zwischensumme | 62,00 € | 62,00 € |
| Faktor | 1,00 | 2 hoch 0,3 = rund 1,23 |
| Messbetrag, auf volle Euro abgerundet | 62 € | 76 € |
| Grundsteuer (× 854,69 %) | 529,91 € | 649,56 € |
Obwohl der Boden im zweiten Fall doppelt so viel wert ist, steigt die Steuer nur um gut 22 %. Das ist die Wirkung des Exponenten.
Was Hessen für Vermieter heißt
Für Mietshäuser in gefragten Lagen ist der Faktor der Hauptgrund für eine höhere Grundsteuer. Er bleibt aber gedämpft, eine Verdoppelung des Bodenwerts bringt rund ein Viertel mehr Messbetrag, keine Verdoppelung. Häuser mit vielen kleinen Wohnungen zahlen vor allem über die Wohnfläche.
Das Land hat für jede Gemeinde eine unverbindliche Hebesatzempfehlung veröffentlicht. Hat Ihre Gemeinde einen höheren Hebesatz beschlossen als empfohlen, kann das erklären, warum die Grundsteuer stärker steigt als erwartet. Für die Erklärung gegenüber dem Mieter genügt es, auf den neuen Messbetrag und den Hebesatz der Gemeinde zu verweisen.
Die Grundsteuer in der Abrechnung 2025
In die Abrechnung 2025 gehört der Jahresbetrag aus dem Grundsteuerbescheid für 2025. Verteilt wird nach dem Schlüssel im Mietvertrag, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung bekommen Sie einen Bescheid für Ihre Wohnung, dessen Betrag ganz zu ihr gehört.
Im Beispiel mit 529,91 € tragen bei Wohnungen von 50 und 70 m² die Mieter 220,80 € und 309,11 €. Nennen Sie im Anschreiben den Betrag für 2024 und für 2025, damit die Veränderung nachvollziehbar ist. Formulierungshilfen finden Sie unter Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung.
Die Abrechnung muss bis zum 31.12.2026 beim Mieter sein. Danach können Sie die Vorauszahlung anpassen. Alle Länder und einen Rechner für die Verteilung finden Sie unter Grundsteuer auf Mieter umlegen.
Wer lieber eine fertige Abrechnung in der Hand hat: Angaben eintragen, das Programm verteilt jede Kostenart nach Ihren Schlüsseln, rechnet bei Mieterwechsel tagesgenau und schickt Ihnen je Mieter die PDF, zum Festpreis ohne Abo.
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Häufige Fragen
Was bedeutet die Hebesatzempfehlung in Hessen für meine Grundsteuer?
Das Land hat für jede Gemeinde einen empfohlenen Hebesatz veröffentlicht. Die Empfehlung ist unverbindlich. Für Ihre Abrechnung gilt allein der Hebesatz, den die Gemeinde tatsächlich beschlossen hat und der im Bescheid steht.
Warum zahlt mein Nachbar in Hessen bei gleicher Fläche weniger Grundsteuer?
Wahrscheinlich liegt sein Grundstück in einer Bodenrichtwertzone mit niedrigerem Wert. Der Faktor vergleicht den Bodenrichtwert des Grundstücks mit dem Durchschnitt der Gemeinde und hebt oder senkt den Messbetrag entsprechend.