Teil der Wohnungsmiete oder eigener Vertrag
Garage oder Stellplatz im Wohnungsmietvertrag. Dann gibt es ein Mietverhältnis, und die Garage ist Teil davon. Ihre Kosten stecken in den Gesamtkosten des Grundstücks, etwa in der Grundsteuer, der Gebäudeversicherung oder dem Allgemeinstrom. Sie werden über die Schlüssel verteilt, die im Mietvertrag stehen. Eine eigene Abrechnung für die Garage brauchen Sie nicht.
Eigener Garagenmietvertrag. Er ist ein Vertrag über einen Raum, der nicht zum Wohnen dient. Die Vorschriften über Betriebskosten bei Wohnraum gelten für ihn nicht unmittelbar. Nebenkosten zahlt der Mieter nur, wenn das im Garagenvertrag vereinbart ist, als Pauschale oder als Vorauszahlung mit Abrechnung. Steht dort nur eine Miete, sind alle Kosten damit abgegolten.
Ob mehrere Verträge rechtlich zusammengehören, beurteilt der BGH nach dem Willen der Parteien. Bei getrennten Verträgen spricht eine tatsächliche Vermutung für ihre Selbstständigkeit. Liegen Wohnung und Garage auf demselben Grundstück, wird dagegen regelmäßig ein einheitliches Mietverhältnis angenommen (BGH, Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10, Urteil beim BGH). Für die Abrechnung bedeutet das: Gehört die Garage zum Wohnungsmietverhältnis, behandeln Sie sie dort.
Welche Kosten auf eine Garage entfallen
Typisch sind wenige Positionen:
- Grundsteuer, anteilig für die Garagenfläche
- Gebäudeversicherung, wenn die Garage mitversichert ist
- Strom für Licht oder ein elektrisches Tor
- Wartung eines Garagentors oder einer Tiefgaragenlüftung als sonstige Betriebskosten, wenn das im Vertrag einzeln genannt ist
- Reinigung und Winterdienst der Zufahrt
Reparaturen am Tor oder am Dach sind keine Betriebskosten und bleiben bei Ihnen.
Die Grundsteuer anteilig
Die Grundsteuer kommt als ein Bescheid für das ganze Grundstück, Garagen eingeschlossen. Wie Sie ihn verteilen, regelt der Mietvertrag. Ist die Wohnfläche vereinbart, tragen die Mieter die Grundsteuer nach ihren Wohnflächen, die Garagen bekommen keinen eigenen Anteil. Ist die Wohn- und Nutzfläche vereinbart, zählt die Garage mit. Sind Garagen an Leute außerhalb des Hauses vermietet, ist die zweite Variante die klarere.
Rechenbeispiel: Ein Dreifamilienhaus mit 70, 80 und 90 m² Wohnfläche und drei Garagen mit je 18 m², Grundsteuer 840,00 €. Der Vertrag sieht die Verteilung nach Wohn- und Nutzfläche vor, zusammen 294 m².
| Einheit | Fläche | Grundsteuer |
|---|---|---|
| Wohnung 1 | 70 m² | 200,00 € |
| Wohnung 2 | 80 m² | 228,57 € |
| Wohnung 3 | 90 m² | 257,14 € |
| je Garage | 18 m² | 51,43 € |
840,00 € × 18 / 294 = 51,43 € je Garage. Ist eine Garage an jemanden vermietet, der nicht im Haus wohnt, und sieht sein Vertrag keine Nebenkosten vor, tragen Sie diese 51,43 € selbst; den Wohnungsmietern sollten Sie diesen Anteil nicht zusätzlich aufbürden. Mehr zur Grundsteuer seit 2025 auf der Seite Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung, zu den Schlüsseln unter Umlageschlüssel.
Stellplatz in der Eigentumswohnanlage
Ein Tiefgaragenstellplatz ist oft eigenes Teileigentum mit eigener Hausgeldabrechnung und eigenem Grundsteuerbescheid. Vermieten Sie ihn mit der Wohnung, übernehmen Sie seine umlagefähigen Kosten wie bei der Wohnung, siehe Hausgeldabrechnung umrechnen.
Was schiefgehen kann
Ein typischer Fehler: Kosten, die nur bei den Garagen entstehen, etwa der Strom für ein elektrisches Tor oder die Wartung einer Tiefgaragenlüftung, landen in der Abrechnung aller Wohnungsmieter, obwohl nur einer eine Garage hat. Bei zum Beispiel 30 € Strom im Jahr ist das kein großer Betrag. Es ist aber ein leicht erkennbarer Fehler, und ein Mieter, der ihn findet, schaut sich auch den Rest der Abrechnung genauer an.
Im Formular legen Sie für jede Kostenart Gesamtbetrag und Schlüssel fest. Anteile, die bei Ihnen bleiben sollen, etwa für eine fremd vermietete Garage, tragen Sie im Feld „davon nicht umzulegen“ ein; sie werden vor der Verteilung abgezogen und in der Abrechnung ausgewiesen. Angaben eintragen, und Sie bekommen je Mieter eine fertige PDF mit allen Mindestangaben, ab 19 €.
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Häufige Fragen
Darf ich für eine Garage eine Nebenkostenpauschale verlangen?
Ja, wenn sie vereinbart ist. Eine Pauschale wird nicht abgerechnet; Sie behalten, was übrig bleibt, und tragen, was fehlt. Bei geringen Kosten wie anteiliger Grundsteuer und etwas Strom ist das für beide Seiten oft die einfachste Lösung.
Zählt die Garage zur Wohnfläche?
Nein. Garagen sind keine Wohnräume und werden bei der Wohnfläche nicht mitgerechnet. Wird im Haus nach Wohnfläche verteilt, bekommt die Garage deshalb keinen Anteil, es sei denn, der Vertrag sieht dafür einen eigenen Schlüssel vor.
Kann ich den Garagenvertrag getrennt von der Wohnung kündigen?
Das hängt davon ab, ob beide ein einheitliches Mietverhältnis bilden. Bei getrennten Verträgen spricht nach dem BGH eine Vermutung für die Selbstständigkeit; liegen Wohnung und Garage auf demselben Grundstück, wird aber regelmäßig eine Einheit angenommen (Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10).