Die Regel
Bei einer zentralen Heizung oder zentralen Warmwasserbereitung müssen Sie den Verbrauch jeder Wohnung erfassen und die Kosten zu 50 bis 70 % danach verteilen (§§ 4 bis 8 HeizkostenV). Diese Vorschriften gehen dem Mietvertrag vor. Eine Klausel „Heizkosten nach Wohnfläche“ hilft Ihnen also nicht, wenn die Verordnung gilt.
Wann die Verteilung nach Fläche zulässig ist
Zweifamilienhaus, eine Wohnung bewohnen Sie selbst. Dann gehen die Vorschriften der Verordnung dem Vertrag nicht vor (§ 2 HeizkostenV, Gesetzestext). Steht im Mietvertrag die Verteilung nach Fläche, gilt sie. Das betrifft viele Häuser mit Einliegerwohnung, siehe Nebenkostenabrechnung Einliegerwohnung.
Ausnahmen nach § 11 HeizkostenV (Gesetzestext). Die wichtigsten für private Vermieter:
- Gebäude mit einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh je m² und Jahr, also Passivhäuser
- Räume, in denen das Anbringen der Erfassungsgeräte nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist
- Räume in vor 1981 errichteten Gebäuden, in denen der Nutzer den Verbrauch nicht beeinflussen kann
Was „unverhältnismäßig hohe Kosten“ sind, ist eine Frage des Einzelfalls. Wer sich auf diese Ausnahme stützen will, sollte die Kosten für Geräte und Ablesung der Einsparung gegenüberstellen, die man von einer Verbrauchsabrechnung erwarten kann, und diese Rechnung aufbewahren. Ein Altbau allein reicht nicht.
Wohnungen mit eigener Heizung. Etagenheizungen, Nachtspeicheröfen oder Öfen in der Wohnung sind keine zentrale Anlage. Hier zahlt der Mieter Gas oder Strom meist direkt an den Versorger.
Rechenbeispiel: was die 15 % kosten
Ein Vierparteienhaus ohne Heizkostenverteiler, Ölheizung, Heizkosten 2025 von 8.400,00 €, Wohnfläche zusammen 300 m². Der Vermieter verteilt nach Fläche, also 28,00 € je m².
| Wohnung | Fläche | Anteil nach Fläche | nach Kürzung um 15 % |
|---|---|---|---|
| 1 | 60 m² | 1.680,00 € | 1.428,00 € |
| 2 | 70 m² | 1.960,00 € | 1.666,00 € |
| 3 | 80 m² | 2.240,00 € | 1.904,00 € |
| 4 | 90 m² | 2.520,00 € | 2.142,00 € |
| Summe | 300 m² | 8.400,00 € | 7.140,00 € |
Kürzen alle Mieter, tragen Sie 1.260,00 € der Heizkosten selbst, und das jedes Jahr, bis Geräte eingebaut sind. Holen Sie ein Angebot für die Ausstattung ein und vergleichen Sie es mit diesem Betrag. Die Miete der Geräte und die Ablesung sind als Heizkosten umlagefähig (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV).
Hinzu kommt bei Öl und Gas die CO2-Aufteilung. Fehlt sie, darf der Mieter zusätzlich 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Die Aufteilung selbst richtet sich bei einer Flächenverteilung nach denselben Anteilen.
Wie die Abrechnung nach Fläche aussehen muss
Auch eine Verteilung nach Fläche braucht die Mindestangaben: die gesamten Heizkosten des Gebäudes mit den einzelnen Bestandteilen, also Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung und Schornsteinfeger, die Gesamtfläche, die Fläche der Wohnung, den Nutzungszeitraum und den Abzug der Vorauszahlungen. Erwärmt die Heizung auch das Wasser, gehören die Warmwasserkosten mit in diese Rechnung. Schreiben Sie dazu, warum nach Fläche verteilt wird, etwa „Zweifamilienhaus, Vermieter bewohnt eine Wohnung, Verteilung nach § 2 HeizkostenV laut Mietvertrag nach Wohnfläche“. Das nimmt vielen Rückfragen die Grundlage.
Was Sie jetzt tun können
Lassen Sie vor Beginn der nächsten Heizperiode Erfassungsgeräte einbauen. Neue Geräte müssen fernablesbar sein, siehe Heizkostenverordnung und Fernablesung. Für den laufenden Zeitraum rechnen Sie nach Fläche ab und weisen die Grundlage offen aus; den Abzug von 15 % müssen Sie nicht selbst vornehmen, der Mieter kann ihn aber geltend machen. Wie die Abrechnung mit Zählern aussieht, steht auf der Seite Heizkostenabrechnung selbst erstellen.
Wenn Sie die Verteilung nach Fläche oder nach Verbrauchswerten nicht selbst aufschreiben wollen: Angaben eintragen, das Programm rechnet jede Wohnung tagesgenau, legt die CO2-Anlage bei und liefert je Mieter eine PDF mit allen Mindestangaben. 19 € für eine Wohnung, kein Abo.
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Häufige Fragen
Ist eine Heizkostenabrechnung nach Quadratmetern unwirksam?
Nein. Die Abrechnung bleibt wirksam, der Mieter darf aber seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Ausnahmen gelten im selbst bewohnten Zweifamilienhaus und in den Fällen von § 11 HeizkostenV.
Gilt das auch für eine Gasetagenheizung in der Wohnung?
Hat jede Wohnung ihre eigene Therme und einen eigenen Gasvertrag des Mieters, gibt es keine Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung. Die Heizkostenverordnung regelt die Verteilung aus zentralen Anlagen. Umlegen können Sie dann allenfalls Wartung und Schornsteinfeger, wenn das vereinbart ist.
Ein Heizkostenverteiler ist ausgefallen. Was jetzt?
Dann wird der Verbrauch dieser Wohnung nach § 9a HeizkostenV geschätzt, etwa aus früheren Zeiträumen oder vergleichbaren Räumen. Erst wenn mehr als 25 % der Fläche betroffen sind, wird alles nach Fläche verteilt.