Was § 5 HeizkostenV vorschreibt
Seit dem 1. Dezember 2021 dürfen nur noch fernablesbare Erfassungsgeräte neu eingebaut werden (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV, Gesetzestext). Geräte, die vorher eingebaut wurden und nicht fernablesbar sind, müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 Abs. 3). Ausnahmen gibt es nur, wenn das im Einzelfall technisch nicht möglich ist oder unverhältnismäßig wäre.
Betroffen sind:
- Heizkostenverteiler an den Heizkörpern, auch die alten Verdunster mit Glasröhrchen
- Wärmezähler, etwa in Häusern mit Fußbodenheizung
- Warmwasserzähler in den Wohnungen, wenn die Heizung zentral das Wasser erwärmt
Eine weitere Stufe betrifft die Anbindung an ein Smart-Meter-Gateway. Fernablesbare Geräte, die bis zum 1. Dezember 2022 eingebaut wurden, haben dafür bis zum 31. Dezember 2031 Zeit (§ 5 Abs. 4).
Die monatliche Verbrauchsinformation
Sobald fernablesbare Geräte im Haus sind, muss der Gebäudeeigentümer den Mietern monatlich Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen mitteilen (§ 6a HeizkostenV, Gesetzestext). Darin stehen der Verbrauch im letzten Monat in Kilowattstunden, der Vergleich mit dem Vormonat und dem Vorjahresmonat und der Vergleich mit einem normierten Durchschnittsnutzer.
Für private Vermieter mit Messdienst ist das meist ein Vertragsthema: Der Messdienst stellt die Werte in einem Portal oder einer App bereit. Prüfen Sie, ob Ihr Vertrag das enthält und ob Ihre Mieter wissen, wo sie die Werte finden. Die Kosten der Verbrauchsinformation gehören zu den umlagefähigen Heizkosten (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV).
Was ein Versäumnis kostet
§ 12 Abs. 1 HeizkostenV (Gesetzestext) gibt dem Mieter ein Kürzungsrecht von 3 % seines Anteils an den Heiz- und Warmwasserkosten, wenn
- keine fernablesbare Ausstattung eingebaut ist, obwohl § 5 Abs. 2 oder 3 das verlangt, oder
- die Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mitgeteilt werden.
Für alte Geräte greift der erste Fall ab dem 1. Januar 2027. Bei einem Abrechnungsjahr gleich Kalenderjahr betrifft das also erstmals die Abrechnung für 2027, die Sie 2028 verschicken.
Rechenbeispiel: Ein Mieter hat 1.380,00 € Heiz- und Warmwasserkosten. 3 % davon sind 41,40 €. Bei sechs Wohnungen mit ähnlichen Beträgen sind es rund 250 € im Jahr, die bei Ihnen bleiben. Fehlt zusätzlich die CO2-Aufteilung, darf der Mieter nach § 7 Abs. 4 CO2KostAufG weitere 3 % kürzen, dann sind es 82,80 € je Wohnung. Wird gar nicht nach Verbrauch abgerechnet, beträgt die Kürzung 15 % (Details auf der Seite Heizkostenabrechnung ohne Zähler).
Das Geld ist das eine. Das andere ist der Streit: Ein Mieter, der kürzt, prüft meist auch den Rest der Abrechnung.
Was Sie jetzt tun sollten
- Schauen Sie in die letzte Einzelabrechnung des Messdienstes oder an die Heizkörper: Steht dort ein Funkgerät, oder kommt jährlich ein Ableser in die Wohnungen?
- Fragen Sie Ihren Messdienst schriftlich, ob alle Geräte fernablesbar sind und ab wann die monatliche Information läuft.
- Wenn nicht: Austausch noch in diesem Jahr beauftragen und Vorlauf einplanen, denn der Monteur braucht Zutritt zu jeder Wohnung.
- Rechnen Sie ohne Messdienst selbst ab, gelten die Pflichten genauso. Ein Gerät, das Sie ablesen müssen, erfüllt sie ab 2027 nicht mehr.
Wie die Verteilung selbst funktioniert, steht auf der Seite Heizkostenabrechnung selbst erstellen.
Ihre Abrechnung für 2025
Für die Abrechnung 2025, die bis zum 31. Dezember 2026 beim Mieter sein muss (Frist), ändert die Fernablese-Frist noch nichts. Sobald die Einzelabrechnung Ihres Messdienstes da ist, tragen Sie die Beträge je Wohnung ein: Das Programm übernimmt sie, ergänzt die CO2-Anlage und die übrigen Kostenarten und liefert die fertigen PDFs mit Fristdatum und Versand-Checkliste in Ihrer Übersicht.
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Häufige Fragen
Was heißt fernablesbar?
Die Verbrauchswerte werden ohne Zutritt zur Wohnung übertragen, etwa per Funk aus dem Treppenhaus oder über ein Gateway. Ein Gerät, für das jemand jede Wohnung betreten muss, ist nicht fernablesbar.
Muss ich meinem Mieter jeden Monat eine Abrechnung schicken?
Keine Abrechnung, eine Verbrauchsinformation. Sind fernablesbare Geräte eingebaut, muss der Mieter nach § 6a HeizkostenV monatlich erfahren, wie viel er verbraucht hat, im Vergleich zum Vormonat, zum Vorjahresmonat und zu einem Durchschnittsnutzer. Das übernimmt in der Regel der Messdienst, per App, Portal oder E-Mail.
Gilt die Pflicht auch im Zweifamilienhaus, in dem ich selbst wohne?
Die Verordnung tritt dort hinter den Mietvertrag zurück (§ 2 HeizkostenV). Ist im Vertrag zum Beispiel eine Verteilung nach Fläche vereinbart, brauchen Sie keine Erfassungsgeräte. Rechnen Sie aber nach Verbrauch ab, sollten Sie die Regeln trotzdem einhalten.